先来看下修订后的创业板交易规则，简单列式如下：物流地产是指经营专业现代化的物流设施载体，近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大的发展空间。当前市场主要参与者，按地产商性质划分，包括专业物流地产开发商、综合地产开发商以及行业外来者（主要是电商和物流企业）三类，按资金性质划分，包括外资（普洛斯、安博、嘉民、丰树）、国资（中储股份）、民资（宇培、易商红木）三类。市场竞争格局整体表现仍是“一超多强”，从市场份额和仓储面积来看，外资企业仍然占据绝对的优势，但国内企业正在奋起直追。当前发展总体趋势，综合分析研判，我们认为核心表现在以下几方面：

一是基础设施。高标仓是未来的发展方向。新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

二是参与主体。主体多元化是当下最主要的特征。除原有传统物流地产商以外，传统地产、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新。

三是园区迭代。由于阿里巴巴与京东智能化仓储体系的建立，对于依靠租赁收入的传统物流地产造成了极大的打击，使其收入不断缩水，由此引发仓储物流地产模式向4.0智能化仓储模式迭代。

四是投资策略。目前物流地产已经进入优化调整阶段，单打独斗不再成为企业首要选择，在投资策略上参与方更倾向于强强联合，突破市场壁垒，不断提高自身发展优势。如股权收购，强强联手。房地产开发商和金融机构会利用自身资金及资源优势，通过股权收购具有开发运营经验的物流企业，来解决 “固投多、运营难、资源依赖程度高”三大难题；如战略合作，盘活“存货”。专业物流地产开发商与持有“存货”的基金、房产商或者区域有土地资源的国有企业战略合作，盘活手头闲置资源，提高资金周转率等。

五是关注新领域和细分市场。物流地产已经脱离“跑马圈地”的时代，各方参与者关注新兴需求创造的机遇，将注意力重点放在新领域（旧城改造）和细分市场（冷链物流、医药等新物流体系）。

六是政府导向。产业集群是未来仓储布局的核心要求。简单的仓库和传统的物流园已无法满足当下政府的需求，土地资源稀缺，地方政府倾向拿出更多土地做物流产业园集聚区，聚合物流业态，产生聚集效应。