“十五五”时期，中国房地产正经历一场深刻的结构性变革，从“钢筋水泥的战场”转向“科技赋能、生态协同的价值高地”。未来之路如何走？和君咨询房地产事业部结合行业实践经验，提出以下几点判断：

国家政策为行业发展指明了清晰方向。主线非常明确：

一是推动房地产市场止跌回稳，通过松绑限购、降低首付利率、税费优惠等方式释放合理住房需求；通过专项债收储、严控新增供应等方式优化供给结构。

二是加快构建房地产发展新模式。这一新模式的核心是“市场+保障”双轨制。在保障端，政府主导兜底，通过新建或收购存量房，大力发展保障性租赁住房、公租房等，满足新市民、青年人等群体的基本居住需求。在市场端，则彻底回归商品属性，竞争焦点全面转向“好房子”。2025年实施的《住宅项目规范》从层高、电梯配置到适老化、智能化都提出了强制标准，倒逼房企从标准化复制走向品质升级。

未来的房地产市场，将不再是单一维度的开发销售，而是增量与存量市场并驾齐驱的复杂生态。

从增量市场来看，以保障性住房和改善型商品房为主流。保障房成为刚需托底的核心力量，而改善型住房则成为市场化房企竞争的主赛道。产品力成为制胜关键，需要通过功能重构、场景革命、智慧赋能、低碳转型四大维度进行升级，打造真正契合高品质生活需求的居所。

从存量市场来看，城市更新和持有经营是两大主题。随着核心城市进入存量时代，大规模拆建已成过去，转向以“留改拆”并举的城市更新将成为主流，尤其在老旧小区、城中村、旧厂区的改造升级中蕴含巨大机遇。同时，房企必须加强持有经营能力，从“开发销售”转向“开发+运营”轻重结合，通过商业零售、办公、长租公寓、产业园区等运营获取稳定现金流，构建穿越周期的能力。

在行业深度洗牌中，央国企和部分优质民企将成为市场主导。所有企业都面临深刻的转型压力，要从模式升级、能力升级、绿色科技、数字经济等维度，加快转型，拥抱新质生产力。

一是模式升级。过去“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式难以为继。未来，房企需借鉴香港房企的“两低一高”（低杠杆、低周转、高利润率）模式，追求更稳健的财务结构和更高质量的单项目利润。

二是能力升级。核心竞争力从“拿地能力”转向“运营能力”和“科技赋能”。一方面，强化资产管理能力，探索通过REITs等工具盘活存量资产，形成“投融管退”闭环。另一方面，主动拥抱新质生产力，将绿色科技与数字经济深度融入业务链条。

三是绿色科技。绿色建筑从“加分项”变为“必选项”。通过光伏、装配式、节能系统等技术的集成应用，不仅满足环保要求，更能形成成本优势和销售溢价。

四是数字经济。AI大模型正重塑行业。在智能制造端，机器人施工、BIM协同能大幅提升效率；在精准营销端，VR看房、AI客户洞察能加速成交；在资产运维端，预测性维护和能耗优化能持续降本增效。

行业金融支持体系也在重构。在“房住不炒”总基调下，金融政策更加精准，支持合理融资需求。更重要的是，资产证券化（如REITs、CMBS）将迎来大发展，为持有型物业提供宝贵的退出渠道和再投资资金。绿色金融也将成为新增长点，为符合标准的绿色建筑项目提供融资便利。 

中国房地产的“十五五”，是一个告别狂欢、回归理性的阶段，也是一个充满结构性机遇的崭新起点。对于房企而言，唯有认清趋势，主动求变，从“开发商”转变为“综合服务商”与“资产运营商”，用更聪明的技术盖房，用更开放的姿态合作，才能在破局与重构中立于不败之地，迎接高质量、可持续发展的未来！