日前，深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（以下简称“实施意见”），与上海（2024年1月2日，上海市举行城市更新推进大会）一并成为继2023年广州之后，第二批发布城市更新及城中村改造新政的城市。

深圳作为全国城市更新的实践高地和样板城市，有深厚的积淀和突出成果，也是城中村改造历史遗留问题最突出的地方。在本时点发布新政，有哪些潜在内涵？又有哪些积极意义？本文尝试予以简要解读。

本次新政明确了政府要在城市更新中扮演更加重要的角色。《实施意见》的开篇，即提出城中村改造总体思路由过去“三旧”时代沿袭的“政府统筹、市场运作”，转变为“坚持人民政府负主体责任”。

这一转变的背后是地产市场行情的深度变局，《实施意见》原文旗帜鲜明，高度凝练地说明了政策之所以变化的根本原因：

根据城市更新研究中心的观察，《实施意见》中不同于以往做法，或是对于模糊领域予以明确的内容，至少涵盖以下几点：

自2020年至今，围绕“要不要大拆大建”经历了诸多讨论和争议，一定程度上放缓了珠三角多个城市旧改项目的推进；继2022年广州新政之后，深圳也明确了以拆除新建为重点的实施导向，有条件就应该施行拆除新建，唯有条件不成熟才使用拆整结合或整治提升。

经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相比过去高速增长周期下的“双百”和“双95”标准，未来拆迁进度势必大幅加快，“钉子户”恐成历史。

区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费，相比原标准（搬迁补偿协议完成全部签订后支付过渡期安置补偿费）支付节点更加滞后，更有利于前期服务商和实施主体统筹资金。

明确由区政府组织编制城中村整治提升（含拆整结合）类城中村改造项目规划设计方案，而非以往由实施主体组织编制，区政府及规划部门审批通过的模式。传统模式的弊端主要在于各类实施主体往往先是“挑肥拣瘦”，全力出价争夺高比例居住地块，提升拆迁成本；然后又千方百计在编制规划时提升可售面积降低经营风险，最终对住宅品质、产业和商业功能合理配置都造成了不良影响。在由销售驱动的开发模式转向城市长效运营的背景下，由政府一盘棋整体统筹城市价值的原则将更有利于土地价值释放。

《实施意见》提出拆除新建类城中村改造项目内土地需完成净地入库，然后需采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式，再确定土地受让方。而过去深圳的做法是一级土地整理主体可直接受让土地流转，在过去的10余年来，这一点也是深圳的城市更新模式里最为关键的变量，甚至被视为深圳模式的最大“进步”之处，因为该做法在市场价格快速攀升的背景下，能够有效地降低一级开发主体的风险。但在新的市场周期下，这一变化是否会遇到更多市场阻力？尚有待进一步观察。

自2007年华润置地启动大冲村改造项目以来，其开创性的“前期服务商模式”在央企参与城市更新的过程中，发挥了难以忽视的重要作用，较好地解决了央企在参与类似项目中潜在的合规性和财报业绩等问题。本次新政明确提出，拆除新建类城中村改造项目实施过程中产生的费用可由前期服务商提前垫付。在当前民营主体面临洗牌转型，投资意愿不足的市场行情下，旗帜鲜明地“扶正”该模式，对于地方国资、特别是央企平台参与城市更新将起到重大促进作用。可以遇见，预计未来会有更多央企下场参与深圳的城市更新。

自2021年来，深圳全市不动产市场整体持续低迷，亟待顺应市场和行业趋势的政策进行强力刺激。总体来看，本次新政可以说“正当其时”，其指导思想有着浓厚的“先立后破”色彩，也处处可见务实落地、克服以往不足的态度。在彻底告别“野蛮生长”时代，需要利用好每一寸宝贵土地的重要节点，深圳正在承担起推动城市化下半场进程的重大历史使命，未来前景值得我们拭目以待。