过去40多年，中国经历了人类历史上最大规模的城镇化加速过程。2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.16%，已进入城镇化中后期发展阶段。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的传统城市运营逻辑逐渐失效。城市发展将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”过度，城市更新将成为中国大中城市空间升级利用的重要方向，是下一阶段需要共同面对的关键命题。
2020年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，城市更新升级为国家战略，其重要性被提升到前所未有的高度，相关支持政策也进入密集出台期。在政策支持下，拥有现成流量优势的城市存量空间，其全要素生产成本已低于外围新开拓的新城开发区，作为产业升级、人口集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现城市运营“二次创业”的主战场，亦是未来城市魅力塑造与品牌竞争的关键举措。
城市更新绝不只是关于容积率、开发量、出让金补缴分配的政策机制博弈，其更应该是多元城市发展要素重构优化的过程，要求实施主体具备多维度、多层次的专业能力和要素整合能力。为此，和君城市更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区改造”等热门更新赛道，针对性梳理实施主体类型、改造模式及关键要点，助力理解当下城市更新的发展阶段与运营逻辑。
梳理老旧小区改造的发展历程，2019年以前老旧小区更新政策主要针对棚户区改造。2019-2020年，中央老旧小区改造政策密集出台、持续加码。2021年3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，时任总理李克强在会议中作政府工作报告时提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。2024年6月，自然资源部办公厅印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，围绕老旧小区改造中存在的困难、堵点，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，提高改造支持力度。综合2003年中国统计年鉴、2002年城镇房屋概况统计公报、2010年第六次人口普查、2015年全国1%人口抽样调查等公开数据估算，全国2000年以前建成的老旧小区规模约在40-50亿平米，按单价250元/平米保守估计，市场规模超万亿级。其中，北京2021年8月发布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，提出“到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务”。
- 房屋安全问题：大量简易楼建筑标准低、不具备进行抗震加固的价值，已经成为危楼 ；筒子楼，宿舍楼多为公共厨卫，居民生活极大不便。
- 基础设施问题：消防设施不足、水电气路管道设施老化。
- 配套服务问题：便民服务不足、安全管理不足、缺乏适幼适老设施。
- 政府层面：老旧社区整体体量过大，财政负担重；改造效果缺乏维护；缺乏项目统筹规划，造成大量返工、重复施工现象严重。
- 产权单位层面：缺乏时间精力管理老旧小区；缺乏经费，过于依赖政府；缺乏专业实施能力。
- 社区层面：权利小，缺少资金支持；缺乏专业部分支持，难以实现全面改造提升；缺乏专业管理服务团队。
- 居民层面：对于改造目标诉求差异较大、对于改造施工过程要求过高；且付费意识较低。
针对老旧小区改造痛点与问题，政府将老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类三大类可实施工作内容，各地均有配套政策可循。基础类改造仅涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施。完善类改造聚焦满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容。提升类改造重点为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。从中央及各地已出台的各类政策看，目前已明确基础类改造由财政资金预算驱动，财政完全承担。完善和提升类改造由政府需求驱动，主要由社会资本承担，已成为市场化参与主体整合前端工程的主要抓手。愿景集团聚焦存量住宅领域，通过资产投资、更新改造与社区运营提升物业品质和价值，构建宜居、美好社区。愿景集团致力于成为“美好社区运营商”，提供宜居、美好社区空间和社区运营服务 。愿景城市更新业务主要针对老旧小区改造、社区长效运营、城市生活服务运营。其中老旧小区改造标志性项目包括劲松项目、鲁谷项目、山东济宁项目等。以劲松项目为例，北京市朝阳区劲松街道辖区内拥有大量待改造的老旧小区，“无物业、少配套、缺管理”等老旧小区“通病”在这里充分体现。为改善居民生活环境，从2018年起，率先在劲松北社区试点引入社会资本改造老旧小区，探索出老旧小区改造的“劲松模式”。“劲松模式”被各级领导认可，同时被写入北京市“十四五”规划，两会期间，劲松模式作为老旧小区改造典范，在两会相关专题报道中多次提及。劲松北区是愿景集团首个老旧小区改造项目，总改造建面17万方，愿景主要投资3000万用于2万方社区改造，不包括楼体外墙加固翻新改造。综合考虑财务成本、人工运营成本、物业费收益、停车管理收益、可经营微空间租金收益、政府补贴力度等因素，该项目仍存在少量资金缺口。弥补缺口可从三种方式入手：1.业主增值服务收入；2.物业费收费标准及收缴率的进一步提升；3.运营成熟后的管理效率及人均在管面积提升，从而降低运营成本。从标杆项目出发，愿景集团依靠品牌实现toG营销，获取老旧小区运营入口，政府合作降本、社区服务增效，同步实现前端工程业务整合。老旧小区改造既是国家推进城市更新工作的重要内容，亦是提升老百姓幸福感的重要工作。老旧小区“改哪些、谁来改、怎么改、改后怎么管理”等，每个环节都直接影响着在地居民的切身利益。虽然现阶段普遍面临社会资本介入门槛高、主体权责界定不清、统筹协调困难等一系列问题。但伴随城市和房地产发展进入后半程，老旧小区改造已经迫在眉睫。同时相比于国内其他城市允许通过增加容积率、变更产权、综合统筹更新等方式实现资金平衡，激发社会资本参与的做法，北京只能在减量发展的背景下进行，因此面临着比其他城市更为严苛的市场环境。期待在多方的共同努力下，能够有新的更新模式及代表项目出现。
