随着城市化进程不断加深，我国的核心城市纷纷由增量时代进入存量时代，城市发展步入快行道，单一维度的住宅开发已经无法满足已经无法满足人民日益增长的美好生活追求，城市的交通、产业、教育、医疗等各种服务配套亟需提升，城市更新从“大拆大建”进入到了全新的发展阶段。在此背景下，通过城市更新，实现“腾笼换鸟”产业升级和资源优化配置，将成为下一轮城市“高质量”发展的新增长点。
城市更新的主要目标是通过完善城市功能，提升城市的生活品质，推动产业转型升级，为区域持续发展提供支撑。狭义上，人们常常将城市更新看做旧城改造，但就广义而言，城市更新不应仅站在物质形态改善的层面，为改造而改造，而应是涵盖了城市经济、物质、社会、历史、环境、文化等多层面的更新改善，旨在完善城市功能、增进社会福祉、提升生活品质、寻求整体效益最优，实现城市和谐发展，涉及了人居环境改善、公共服务配套设施提升、产业转型升级、历史文化风貌保护和传承等诸多方面。与传统的房地产开发相比，城市更新项目操作更复杂，涉及的利益相关者更多元，需要房地产企业精准匹配资金、资源与资产的关系，整合政府、投资机构（基金、金融机构等）、服务商等参与主体，对房地产企业的综合能力提出了更高的要求。近几年，优秀的城市更新项目案例不断涌现，且越来越与所在城市的发展脉络、产业升级联系在一起，持续为城市发展提供新动能。通过对近几年城市更新项目案例的研究，我们发现城市更新发展模式主要从金融、产业及产品方面进行升级：金融驱动，实现轻资产运作。开发商、地产基金多采用重资产模式，买入存量资产，通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式进行改造升级，增加租金收益，改善现金流从而提升资产价值，一般改造周期较长，投入成本高，通过地产增值、租金收益盈利。服务商多采用轻资产模式，获取存量资产使用权，通过物业内部装修改造及配套服务完善来快速提升租金价格，投入成本相对较低，通过租金差、配套服务费盈利。城市更新过程里，选择重资产投资，还是轻资产运营，必须要结合每一个企业自身的资金特性、改造设计能力、运营能力等资源禀赋。在房地产金融化趋势下，轻资产运营模式将是未来城市更新的方向。产业驱动，提升产业承载和落地能力。具备产业导入和运营能力的城市更新企业将越来越受到政府的青睐，通过城市更新重构城市产业结构，引导落后产业整合和升级改造，促进城市功能升级，在满足政府诉求的同时，通过产业运营获取更多的收益。产品驱动，满足消费需求的升级。在消费升级的大背景下，城市更新产品的打造须以人为本，关注民生，满足人民对美好生活的追求，给予空间的人以更好地体验感，同时又能加强地域文化的传承与保护。
