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房地产行业触底了吗？
来源: | 作者:本文摘编自和君咨询合伙人梁春艳访谈内容 | 发布时间: 2022-08-18 | 1362 次浏览 | 分享到:
近年来，相关调控政策的陆续出台、疫情带来的负面影响不断给房地产企业带来冲击，房企“暴雷”、业主“停贷”等风波不断。房地产行业作为关系到我国民生稳定和经济增长的支柱产业，如今的困境不得不引起重视。
 


房地产市场为何受阻？


  • 严控政策致市场收紧
 
2016年“930新政”拉开了房地产收紧周期的序幕，全国各地纷纷出台调控政策，供给端方面，治理房地产融资乱象，土地制度和住房供应制度助力长效机制破局；需求端方面，地方政府以限购、限贷、限价、限售等手段因城调控。此后，房地产调控始终坚持“房住不炒”的总原则，调控政策持续加码，市场流动性大幅收缩，使房地产行业整体延续下行调整趋势。
 
  • 真实需求遭遇“误伤”
 
各地在制定相关房地产调控政策时，为了达到调控效果，往往采取非市场化手段，如限购、限价、限售等。这些政策的初衷是稳定房价，但过严的调控手段对市场造成了干扰，一些措施在执行层面脱离了政策初衷。如在一些热点城市的限价政策，造成新房二手房价格严重倒挂，一刀切的限购、限贷政策误伤了市场上的刚需和改善型需求，部分房地产企业出现资金链断裂等问题，使房地产行业不能实现良性循环和持续发展。

  • 购房者信心不足
 
疫情之下，购房者的买房心态已经发生变化。疫情导致的收入不稳定等连锁反应，使购房者对大宗消费信心不足。加之房地产行业调整，“三道红线”下房企频频暴雷，部分“烂尾”楼盘业主单方面宣布“停贷”，在期房主导的新房市场格局下，能否如期、保质交房问题成为一大隐忧，购房者观望情绪浓厚，进而导致开发商现金流紧张、金融机构惜贷，房地产行业再次面临向下的压力。



房地产行业如何纾困？

 
针对购房者，各地需因城施策，加大力度支持刚需和改善型需求。例如，苏州今年对“认房又认贷”的严格政策进行调整，下调了二套房的首付比例，即贷款结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。目的是降低首付门槛，鼓励换房和改善型需求，对需求端进行激励，以提振市场预期和信心，借此反向推动房地产项目入市，带动市场回升。

而针对房地产企业，则需对前期过紧的金融政策进行结构性调整，适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力，改善现金流。



房地产行业未来走向如何？

 
房地产行业具有周期性，一般情况下，3-5年会经历一个包括房价、供需关系在内的周期性起伏变化。相关研究表明，房地产行业对我国GDP累计同比贡献率可达5%-10%，但今年上半年，房地产成为了经济中最主要的拖累项，2022年上半年房地产业对GDP累计同比贡献率为-13.6%，创20年来新低。由此说明，当前房地产行业已经到达本轮周期的最低点。但由于疫情对收入的影响拉长了周期，行业回升趋势并不明显。随着调控政策的放松、市场信心的修复、供需关系的改善，行业回暖周期将有望缩短。
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