商业地产是我国城市经济发展的重要一环，我国商业地产以传统的重资产模式为主，需占用大量资金且融资结构单一，导致企业持续发展受阻。而轻资产模式则是利用了“地产+金融”产生的杠杆效应，使得企业实现低成本投入，并能成倍地放大了投资收益，成为了商业地产健康发展的必然趋势。以下通过分析国外主流商业地产轻资产运营模式，以期为国内商业地产商轻资产转型提供借鉴。

1、美国铁狮门“纵向一体化+小股操盘”模式
美国铁狮门（Tisbman Speyer）的历史最早可追随到19世纪，成立之初以房地产开发为主。自1978年以来，逐步进入房地产金融领域。铁狮门纵向一体化策略指的是包揽资产收购与开发、设计与工程、物业运营管理、投资管理等价值链环节。“小股操盘”指的是铁狮门作为有限合伙型基金的普通合伙人（GP），以5%以下的资本投入获得商业地产项目运营权。

铁狮门通过发行地产基金融资募集资金，然后依托强大的品牌和优秀的项目开发与运营管理能力，实现项目资产增值。该模式下，铁狮门主要扮演投资机构的角色，以不到5%的资本投入分享了项目40%以上的收益，成为了“地产界的投行”。

2、新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式
凯德集团于2000年在新加坡上市，业务覆盖购物中心、写字楼、酒店和公寓以及房地产开发，是亚洲最大的房地产开发商之一。成立之初为传统房地产开发商，2001年以来探索轻资产转型战略，逐步构建“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式，共设立了17只房地产私募基金、发行5只公募REITs 。

凯德集团“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式实质是将物业发展划分为培育期和成熟期两个阶段，基于不同发展阶段风险收益不同的特点，构建了一条从开发商到私募基金再到REITs的投资-退出的完整流程。首先凯德集团寻求与国际金融巨头或当地优势企业合作发起私募基金以投资开发或收购商业地产项目，由集团自身进行孵化或提升，待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs方式实现退出。该模式下，凯德集团兼有投资机构和运营商两种角色，总览了项目融资、开发和运营，由此可获得私募基金分红、信托管理费、物业管理费等收益。

美国铁狮门“纵向一体化+小股操盘”模式采用设立基金方式筹集资金实现了商业地产规模扩张，解决了资金对业务扩张的掣肘；新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式着眼于物业开发过程培育期和成熟期两阶段资金需求特点创新组合使用金融工具。二者均利用了“地产+金融”产生的杠杆效应，成倍地放大了投资收益，在商业地产行业实现了轻资产运营。同时，需要指出的是，无论是铁狮门还是凯德集团，都是通过良好的地产运营管理能力实现了轻资产的输出，对于发展遇到瓶颈期的商业地产商在借鉴国外轻资产运营模式的同时，也需要加强专业能力建设，提升项目运营管理能力，打造自身核心竞争力。