在国内城镇化节奏放缓，制造业升级的背景下，部分制造业将回归城市核心区及周边；城市更新在适配传统服务业的同时，也需要关注对都市工业的承载力，以及都市工业与服务业在功能、空间上的融合。
“制造业回归都市”的浪潮起源于英美日，均为兼具传统工业强国和都市圈建设水平较高的国家。具体表现为在城市化扩张的后期，具有高精尖、商贸、文化创意等属性的制造业的研发、生产制造环节从城市远郊区回迁至城市核心区及周边。
以美国为例，回归都市的制造业形态主要分为以下几类：■ 注重研发的高精尖制造业：如波士顿的生物医药集群。以长木医学城为代表，在研发端依托高校强大的科研实力，在服务端依托国际知名的诊疗机构，成为全球领先的生物医药创新中心。■ 转型升级的传统制造业：如底特律的零部件制造与智能交通产业和集群，除继续生产整车外，还在向其它提升附加值和业务新场景的先进技术领域转型。
■ 与都市生活品质密切相关的民生制造业：以纺织、食品为代表，在都市地区生产可以更接近消费市场，减少运输成本和时间，更好地满足消费者的需求，同时也能利用都市的人才和技术资源进行产品创新和质量提升。
综合国内外视角来看，从产业要素和市场需求的角度进行分析，制造业选址布局城区有如下几个推动或保障因素。
■ 研发生产一体化。高新制造企业自孵化期进入加速阶段后，企业的经营重点由概念验证与产品研发，转向规模化生产和工艺改良。既要有具备生产条件的载体空间，又要保证高管、核心技术人员能够随时参与一线生产环节，随时调整和指导生产优化，同时还要兼顾会展、融资、技术交流等必须依托城市才能进行的业务场景。■ 复合化人才集聚：产品、产线的数字化、智能化是传统制造业的主要升级方向之一。对人才的需求也日益呈现“数实融合”特征，由传统制造业相关的机电、自动化、材料等“硬件”专业领域，向IT信息、物联技术等软件等“软件”领域跃迁。而后者基于以往IT产业产业地缘特征，往往依托城市核心区居住，且居住密度大，具有较强的消费能力。■ 高附加值、小批量的制造业产品：制造业布局城区必将带来物流、仓储成本的提升，且不可忽视环境保护、安全生产对日常生产的影响。唯有小批量、高附加值的制造业产品，典型如半导体设备、医用高端诊疗设备、中高端乘用车等高端单品，既不用承担过高的物流仓储成本，又就有较高的产品技术含量，才能具备基本增长逻辑。
■ 纳税能力和城市品牌魅力：国内多个一线城市均有传承时间长、品牌认知度高、与城市长期生成长的的老字号消费品牌，在民生保障、提升居民生活品质的基础上，还能提供较高的利税，同时对城市品牌、旅游消费有较好的带动作用。
在增量开发时代，城市更新是城市建设的辅助手段；而进入存量开发周期后，城市更新的节奏将明显加快，同时将面对更加复杂的场景和需求。
■ 城市更新成为城市发展的主战场和关键动能。国内城镇化节奏放缓，“摊大饼”式的新城建设开发已成过去式；城市更新不仅仅是着眼未来的长期任务，也是近中期提供接续发展动能，提升城市价值和魅力的关键抓手。
■ 城市更新的业务模式、市场需求更加丰富多元。国内典型的城市更新格局，过去往往以大型商业综合体和大尺度公服配套建设为抓手，少量中小型文创商业为补充；但是伴随着改造对象的多元化，以及写字楼、商业物业供需态势的变化，针对中小企业总部、研发和生产一体化基地的产业空间，未来也将是城市更新领域的重要补充。
位于长宁核心区域的江苏路、凯旋路、长宁路和延安路高架围合而成的“上海硅巷”科创街区，1.48平方公里的区域内就集聚了新微智谷、华为联通创新示范中心等10多家创新载体以及500多家科技企业，以微电子产业链为主要方向。
图：上海硅巷导览图
以坐落于硅巷内的上海新微智谷为代表，原址曾是巴黎春天长宁店，历经了两年的城市更新和业态重组后成为长宁区经济数字化转型的特色基地。芯片设计、区块链、场景设计等领域的新型企业纷纷进驻，“政产学研用金服”功能齐备的创新空间诞生。
图：新微智谷改造前后外景
单项目案例 ：“从瓦片经济到前沿创新高地”的中关村东升科技园中关村东升科技园原址为东升锅炉厂厂房，后拆除重建。总占地面积4.53k㎡，园区分三期开发，一、二、三期建筑面积分别为22万、24万、25万㎡。目前一二期已投入使用，入驻及培育高精尖企业共计370余家，以数字经济、生命科学、新能源新材料等产业方向为主,其中含上市企业10家，独角兽企业6家，1个院士工作站、5个市级工程中心、10个博士后工作站。主要入住企业包括格灵深瞳（科创板“人工智能第一股”）、九号公司（智能滑板车、智能平衡车和智能割草机器人等单项冠军）等。2023年园区总产值约346亿元，亩均产出过亿。
图：中关村东升科技园三期
各地要在城市更新和产业发展的竞争中博得先机，需要从定位、载体、财税、人才等方面综合着手，本处仅节选3个值得关注的要点。
■ 保障高质量产业空间供应：除了传统的土地出让方式，探索土地租赁、土地入股、集体用地入市等方式。对于有发展潜力的重点制造业项目，以土地入股的方式参与企业建设。对于一些中小科技企业提供低成本载体租赁服务，降低企业的初始固投成本。■ 加强税收激励政策：对新工厂建设和设备购置的税收减免，以及研发税收抵免外，可以根据不同的制造业行业特点和需求，制定更具针对性的税收优惠。
■ 能源基础设施建设：建设稳定可靠低成本的能源供应网络。对于对电力供应要求较高的制造业企业，如电子芯片制造企业，加强城市电网建设，提高供电质量和稳定性。可以采用双回路供电等方式，减少停电对企业生产的影响。对有连续生产需求的园区提供智慧能源管理服务，降低企业用电成本。
