近几年，居家养老的“热风”持续狂飙，保险企业、家政服务、外卖企业、互联网企业纷纷入局，随着城市更新、老旧小区改造等成为城市建设新内容，居家养老亦成为物业企业升级发展的热点机会。从2020年住房和城乡建设部等部门《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》出台，到北京、江西、重庆、江苏、山东、中山、济宁等省市纷纷发布专项政策，物业企业做居家养老服务已经陆续落地的4年，但是却收效甚微，少有成熟模式。“物业服务+养老服务”的难点与破局之道究竟是什么？和君康养事业部通过专项研究，总结如下观点结论，以供互通。一是社区增值服务的收入占比不断提高，均值在15%左右
我国目前物业相关企业的业务内容基本分为三个部分，基础物业服务仍然为业务主体且未来仍将保持稳定增长；业主增值服务包括美居、上门服务、团购等额外的非标准化服务内容，收入占比不高但是未来可拓展潜力较大；非业主增值服务为开发商或第三方机构提供案场服务、工程服务和顾问咨询等服务，其中城市服务成为百强物业企业业务发展的重点领域，但现阶段毛利率低于整体营收贡献大于利润贡献。近几年，物业行业机构开始变化，住宅物业仍为主体，市场化竞争扩张成为主流，据《中国物业管理行业2023上半年总结与展望》数据，2022年百强企业来自非关联方（第三方）在管面积均值占比提升至54.72%，市值排名前列的十余家上市公司中，社区增值服务占比位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%，华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%。2013年国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式提出要将物业引入居家养老服务项目，2019年《关于推进养老服务发展的意见》中首次提出要探索“物业服务+养老服务”模式，2020年住建部等六部门发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》中对推动“物业服务+养老服务”模式做出了具体规定，2022年《关于深入推进智慧社区建设的意见》的通知提出聚合社区周边商超、物业、维修、家政、养老、餐饮、零售、美容美发、体育等生活性服务业资源建设便民惠民智慧生活服务圈。物业企业开展养老服务的政策体系逐渐从概念提出、路线明确走向圈层延展阶段，并将支持重点聚焦在文娱活动，寻访关爱，日料长护家床，助餐助浴助洁，医疗医保医药，适老化改造，智慧平台/托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域，侧重基础性、网络化建设。三是贴近家庭、人才队伍、综合服务与管理为物业核心优势
从目前北京、上海、杭州、南京等各大城市“物业服务+养老服务”的试点模式，以及保利物业、万物云、绿城服务、奥园健康、碧桂园服务、旭辉永升等物业服务企业的落地实践来看，目前“物业服务+养老服务”已经逐渐形成了“四个一+TO B&C”的模式网络，即一个街道、社区、居家互通的空间场景，一支“基层社区组织+物业团队+专业团队”的专业队伍，一套“社区+物业+养老服务”的服务内容，一个“线上+线下”的服务体系，并链接餐饮、运动、休闲娱乐、购物、亲子宠物、教育培训、美容美发、游玩住宿等B端服务主体，为C端提供生活照料服务、餐饮服务、家居保洁、巡视关爱、紧急呼叫、委托代办、文化娱乐、适老改造、维修维护、日料长护、资源链接、家庭床位、医疗医保、医药代购、智慧平台等全方位养老服务。四是“一体两翼”平台化模式成为“物业服务+养老服务”破局点
“一体”即以需求数据集成与统筹供应商数据的匹配与评优为目的的供需集成匹配与筛选数据库，“两翼”即以精准供给与服务运营为主的供应商筛选、管理和服务系统以及以大数据资本化变现为目的的资本运营系统。前者聚集团队、场地、平台、服务、系统，持续聚集痛点需求匹配精准服务供给；后者对接政府、业主、市场和资本，结合大数据统计面向优质产业供应商做利润放量与价值升级实现盈利变现，共同形成一套包括“床、人、群、标、资”在内的智慧数据平台的多方链接。
