近两年，存量闲置物业改建养老项目需求量激增，主要目的是资产盘活，财务评价是这类养老项目可行性研究的重要环节，量化指标可以提供清晰的投资决策依据，因而备受投资人关注。根据和君康养事业部多年投资项目评价经验，这类项目主要从以下三个角度进行评价：

收入=综合收费*床位数*入住率+其他，从计算公式来看，影响因素之一是综合收费，入住者能承受的收费水平越高越好；因素之二是老龄人口数量，具有消费能力和消费意愿的老龄人口越多越好。在实际测算中，定位中高端的养老项目，以当地三高老龄人群的退休金水平为参照，对比当地同类养老项目平均收费水平，对评价项目进行定价。

成本=物业改造+租金+人工+其他，从计算公式看，因素一是改造成本，对于老旧物业，由于涉及加固、拆除、更新、消防等，且已有结构存在限制，改造成本甚至比新建项目成本还高。因而在实际操作中结构合理的酒店更易改造成养老项目，成本较低。年代老旧的砖混工厂改造难度会比较大。因素二是租金，养老项目能承受的租金远远低于同位置商业项目，租金高低直接影响运营期成本。因素三是人工，作为劳动密集型产业，员工招聘难度较大，且人力成本占比高，项目的人工配比及人工获取能力直接影响盈利能力。

根据收入、成本测算出的这三个指标作为项目可行性分析重要依据。项目前期，净现金流往往为负，需要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流，为正则项目可行。目前项目投资多为“资本金+贷款”方式，因而财务内部收益率要高于贷款利率，则贷款可以增加投资人收益。从实践来看，改建项目没有土地成本，在改造成本可控的情况下，其投资回收期一般在10年以内。

从实践角度看，区位较好，建筑面积适中，改造难度低，租金可控的存量物业较适宜改建为养老项目。