商业模式观察：寻找消失的养老床位

导读： 面对扑面而来的老龄化浪潮，为加快建设养老服务设施的系列政策铺天盖地而来，从开放行业准入、开办费补贴、福利彩票分红，到税收优惠，政策马力全开。然而，土地资源这个基础难题横亘在养老服务业发展道路上，笔者从一则诡异的报道开始，与读者分享两则解决案例，提出解决难题之道。

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一则惊人报道

这篇6月份发布的报道中写道，记者怕看错了数字，谨慎求证后才敢确认“2019年第一季度相比2018年底，全国养老床位消失了14万张”。而众所周知老龄化社会扑面而来，达到人口总量的17%以上。另据“合众佑泽养老咨询”报道，第六次全国人口普查主要数据显示，老年人口比例以每年超过3%的速度增长，至2018年底老年人比例已经超过17%，预计2025年将达到19.7%，到2020年城市人口养老金总额达到28145亿元，到2030年，将增加到73219亿元。一方面是需求激增，另一方面却是服务供给（床位）减少，这么诡异的现象，背后发生了什么故事？

至2019年我国养老服务主要形态仍是养老院。养老费用由床位费，护理费和餐费三部分组成。《社会政策研究》2019第2期发布了北京大学人口研究所教授乔晓春对北京市458家养老院的调查报告。认为养老院最大成本分别是房租和员工薪酬。北京养老院员工在2016年拿到的平均月税后工资为2788元；同期北京市统计局公布2016年度全市职工月平均工资为7709元。养老院员工税后工资平均水平只是北京市职工平均工资的36%！看来养老护理员工资并非是养老院最大的成本。

北京市对养老院有过大覆盖面的政策性补贴。这份报告说“普查结果显示，北京市养老机构曾获得过政府财政补贴的比例高达82.7%”，报告还说“尽管北京市房租很高，而且出现快速上涨的趋势，但养老机构能够获得政府提供房租补贴的单位则很少，只有3个机构。”占调查样本的千分之六。而在下方五类补贴金额中，房租补贴金额仅占1.6%。

可见，养老院身处房价高企的城市环境中，物业租金才是显性的最大成本，但很难获得政策补贴。这对于第一季度消失的14万张养老床位，似乎有了较合理解释。养老院在没得到房租补贴情况下，自然把房租压力传递到消费终端，结果是大多数退休老人以其退休金水平，无力承担养老院房费。这份调查报告结论是：“在北京居住在养老机构，每月至少要花费3000元，最多要花费1万多元”，“北京市占（退休人群）70%的月总收入在5000元以下的老人完全不具备进入养老机构的可能，不管她们生活是否能够自理，只能是在家养老或在家接受照护。如果月收入是8000元钱，可以进入绝大多数事业单位和民办非企业养老机构；然而，不管你生活是能够自理、还是半自理或完全不能自理，都不足以进入企业兴办的养老机构。”低廉的护工薪酬，高企连涨的房租，这是被调查的北京458家养老院的奇异生存状态。

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针对高房租的政策博弈

笔者在桂林见证了一座旧工厂被改造成现代化养老院的全过程。下图这座老厂房正在吊装垂直电梯井架，将被改造成养老院。

在什么地段的旧工厂才适合改做养老院呢？经过多年发展，当年的工厂区已成为城市配套设施完善，交通便利的人口聚集区，这种地段的旧工厂适合改造为养老院。这与很多咨询大师及读者们想象的“山清水秀，依山傍海”的风景地段大相径庭。下图是广东某著名工业镇局部照片，在密密麻麻的房屋当中，可以看到嵌入其中的蓝铁皮屋面厂房。其中就有准备改造成养老院的旧工厂。

工业小镇通常因其住宅用地和商业用地指标被邻近中心城市调用，这些工业用地暂时没有转性质征地指标。目前多数戴上“创业园”，“电商服务园”之类帽子在运作，其产权、用地性质和土地指标都不变。关于把工业用地改养老服务设施用地，国土资源部曾有过规定。见下图：

五年内可不增收土地租金或收益差价，不用变更用地性质，真是诱人，可惜该用地政策文件已于2019年4月份期满失效了。

NO.3

旧改投资的财务可行吗？

这座工厂大院建筑面积约3万平方米，目前用作网红创意园。就是网红们穿着狐仙衣裳，对着镜头扮演表情包那种拍摄场地，出租率接近四成。依靠网红狐仙来支撑工厂园区的资产性收益，其经营策略就跟狐仙一样不靠谱，明天“钱路”迷茫。

调查厂区周边可比月租金是18元至23元之间。参考桂林旧工厂改造养老院数据，每平方米建筑面积改造成本控制在1100元比较合适。

由此估算出这座老工厂的改造成本，每个房间40平方米室内面积，每房2床。改造后每平方米月租金45元，得出以下数据：

改造后每间房出租价格为4135元，其中含房租成本2335元，公共服务成本1800元。养老院床位费属于资产性收益，在销售价格中占比56%，公共服务费占比44%，属于服务性收益。若以每个房间2床计算，每个床位收费2068元，餐费另计。测算收费水平在三级城市与公建公营养老院相当，远低于一二级城市公建公营养老院收费水平。此旧改测算床位费属于“普惠性养老床位”水平，适合接纳退休金高于3000元的老人入住。

读者可能马上联想到“旧改投资回报期多长？”事实上本文开头引用的对北京458家养老院调查报告，也提到大多数养老院经营困难，较好状态只是微利，很多养老院要十年以上才能回收投资款。而笔者相信，若在一二级城市买地开发养老院，是永远不能回收投资款的。因为在经营五至六年后，设备中修及室内装修又要再次投资了。更何况从资金利息要求考虑，如果年度利息达不到10%以上，资本市场根本不感兴趣。所以目前城市土地价格环境下，想以低租金成本开发养老院，最好利用旧物业改造。这个案例的估算结果是：3年租金收入累计可覆盖改造投资成本，6年租金差额（45元减22元）等于投资成本。从财务角度考虑，属于安全可行，并具有较大抗风险能力。

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当下机会与前方出路

上述广西与广东两个用旧工厂改建养老设施案例，在近几年政策窗口期都是可行的。养老设施发展空间完全取决于政策走向，并非取决于老人服务需求。核心问题还是城市土地供应。从政府角度看来，把工业用地改做住宅用地，那是天经地义的事情，改做养老服务设施，那是勉为其难的事情，甚至有点“逆天行事”。因为把城市土地资源投放给劳动力人群，可以吸引新劳动力进入城市产生劳动贡献，进而繁衍新一代人口。如果投放到退休人群，并不能产生直接劳动贡献。何况养老服务业免税，不能为地方政府带来税收。所以利用城镇街区尚存的旧工厂改做养老服务设施，显然不是长久政策。那份国土资源部发布的《养老服务设施用地指导意见》效力至2019年4月份已经期满。尚未见新的养老服务设施用地政策出台。

目前政策对养老服务业免税，开办养老院有床位补贴（有些城市每床补贴2万元），福利彩票的一半收入用作对养老院经营补贴。广州市曾发布过一个“民政局第35号文”，允许养老院向入住老人收取一次性设备设施费。该项费用高达数万元至十几万元，且不可退回。除了土地政策之外，其他有关养老服务业的政策都是充满阳光的，温暖的。而各地政府养老服务设施发展目标也很清楚，就是要在某年某月前建成多少个床位那种《养老服务工作发展纲要》。笔者跟踪过几处地方，却未见有养老设施用地供应政策和土地指标。社会资本也找不到进入养老服务业的投资通道。

此处顺便说明，由地产商开发的各色“国际养老公寓”“颐养院”“生态健康城”与本文讨论的养老服务设施性质完全不同。在商品房楼盘安装再多适老化设施，毕竟还是房地产开发行为，就像曾经名噪一时的杭州某地“全生命周期健康服务社区”，当房子卖完了，高科技康复院也就撤了。笔者在2019年初再次造访，听到社区管理人说现在提倡居家养老了。地产商终归要卖房子赚钱，政府终归要卖土地收房产交易税。这才是硬道理。

笔者认为解决老龄化浪潮的根本出路不是增加养老院床位，更别指望增加养老服务设施土地供应，唯有加速建设社区养老设施和扶持发展居家养老服务体系。把养老服务延伸到千家万户才是发展正道。至于那些已消失的养老床位也许找不回来了。

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