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【产城原创】商业模式观察：民宿发展需要雨露阳光

来源:和君产城发展事业部 | 作者:和君集团资深咨询师黄辽东 | 发布时间: 2020-06-30 | 1952 次浏览 | 分享到:

在全域旅游背景下民宿已成为旅游业不可或缺的服务设施。各地把开发民宿当作建设旅游系统的重要基本任务。中国旅游民宿业已建立起技术评价体系，《旅游经营者处理投诉规范》、《文化主题旅游饭店基本要求与评价》、《旅游民宿基本要求与评价》、《精品旅游饭店》等四项行业标准经由国家旅游局批准，从2017年10月1日起实施。民宿产业的市场需求迫切，行业规范明晰，然而在各地发展却命运迥异。本文分析了四处地方文化差异对民宿发展迥然不同的效果，正所谓：湖边替罪羊，公园变私藏，万家庇寒士，西南见阳光

NO.1 湖边替罪羊

点评：看湖边，蓝绿藻成了污染罪证，放长眼，警惕外部入侵是心底隐殇

经过七八年不管不顾的野蛮生长后，高原环湖民宿群已成为美丽传说，当轰鸣的推土机开过，一千八百六十多座民宿带着各自传奇故事，随高原寒风飘散。就像山顶上飘过的七彩祥云，当你仰望绮丽色彩，转眼便消散无垠。高原环湖民宿群终于成为污染湖水的替罪羊而被驱赶。站在历史长河回望，笔者更愿意相信，这是地方对外部资本势力侵占本地环境资源的抵抗行动。世居在这片高原的少数民族们，曾遭受过蒙古铁骑践踏，因此历朝历代对外来势力入侵都保持高度警惕和抵抗。

NO.2 公园变私藏

点评：历代富豪歇凉地，国际都市后花园，好货自古卖好价，小资情怀终无缘

莫干山曾经被誉为长三角城市群小白领们寻梦撒欢的郊野公园，近几年有多座精品民宿逐渐转营高级会所，高墙大院，铁门紧闭，成为私家藏品。在山路上，小白领们不时遇到拉上窗帘的豪车出入这些“精品民宿”。其实早在民国初期，莫干山风景区已被外国资本入侵了，同期的江西庐山东谷至今仍保留着美、英、法、德、俄、芬兰、荷兰、奥地利、意大利等二十多个国家建筑风格的别墅群，在开放的民宿投资市场中，资本对优质民宿资源的攫取，使得小资们黯然神伤。

NO.3 万家庇寒士

点评：增城旅游资源过于平庸，但其地理位置在大湾区里又过于显赫。增城人以娴熟的商业品牌运营手法，给平庸资源挂上金字招牌，这正是增城“万家旅舍”发展战略的过人之处。

广州增城“万家旅舍”平台由政府引导，市场主导，平台牵头，大众创业，走“融资源、搭平台、建模式、创品牌”的发展道路，旅舍经营实施统一策划、管理、营销，推动行业标准化、精细化、品牌化发展

2014年增城区政府启动“万家旅舍”计划，组建“广州增城万家旅舍管理有限公司”运作民宿业公共服务平台。形成了农户自主经营、企业经营、“农户出房屋、企业出资的合作经营”及出租屋特色化运营等多种发展模式。

2016年，通过建立“万家旅舍”电商平台，扩大宣传销售渠道，实现销量增长，“擦亮”了增城民宿旅游品牌。至2018年，已推出16条精品旅游路线，开办了600多家民宿单体。

增城区在广州人心目中只是丘陵农业区，旅游资源等级简直不值一提。笔者在2019年4月考察了“万家旅舍”，仿佛又看到了当年大理洱海边上民宿人的缤纷激情。

后面两张照片读者看到了烂尾楼？笔者却仿佛看到了安藤忠雄的影子。增城民宿精品设计水平比之当年大理洱海民宿已是“一日千里”。令笔者更加感慨的是地方文化差异，那边厢用推土机送走了民宿人，这边厢万家旅舍对民宿人“大庇天下寒士俱欢颜”。增城山丘农业区自古就是客家人聚居地，地方传统文化是“四方游子，落地为家”。各路民宿投资人投奔到增城“万家旅舍”公共品牌旗下，投资人或向村集体租地开发，或与村集体合资建立旅游专业合作社，村民或用自家房屋经营，或以宅基地入股旅游合作社。“广州增城万家旅舍管理有限公司”最终经营目标是把旗下各经营单体，包括租地开发的外来投资者，自营的农民，旅游专业合作社整合成股份上市。当农民持有原始股份，就不必挖空心思去反悔土地租金太低。民宿投资人可以专心耕耘梦想花园，不用担心村民毁约收回房子，不用担忧成为环境污染替罪羊。民宿人在大理的“去”与增城的“留”之间自然感悟到春秋冷暖。

NO.4 西南见阳光

点评：西南某地是民宿旅游后发之地，借鉴了先发之地的功败垂成，其发展策略体现出足够的智慧与灵活，大有后来者居上之势。

因笔者正参与西南山地民宿示范区开发计划，不便提前披露，只好暂隐其名。项目地距离城区近百公里，紧靠省级风景区控制线。地台海拔700米左右，比主城区高出300米，是消暑避夏好去处。之前当地政府努力开发旅游服务区，无奈资本市场却不感兴趣。难点恰好在于“避暑胜地”的气候特点。聪明的读者会问“夏凉，那么冬寒呢？”，的确，我国高纬度地区即北方省份以及滨海地带的旅游产业，尚未能给出令资本市场安心的答案。游客在夏季因气候清凉而来，秋冬因气候寒冷而去（笔者当下正在哈尔滨工作，深知“冰雪旅游撑起北方冬季旅游市场”的神话只有策划大师自己才相信）。旅游景区的酒店、娱乐场所、体育场馆、商店、餐厅等服务设施超过半年时间门可罗雀。资产收益只能预估五个月，投资回报率十分难堪。在此项目中，笔者要解决的难题正是如何提高民宿示范区的资产性收益，保障投资人有合理的投资回报率。当地政府也努力提供阳光政策：

1）在风景区外围开发山地别墅，吸引外来资本入场。地产商支付项目地几条自然村土地的整理费用，土地被政府收储后，按“熟地”标准在土地市场“招拍挂”，用地性质是“文旅用地”，要求定向开发民宿示范区；

2）把旧村屋场地规划成民宿示范区。政府特设“点状征地”优惠政策，按照老宅房屋基底面积计算土地出让金。房屋外围土地包括林地、晒场、菜地、果园、道路、河滩等非基本农田的农业用地也被政府收储，由民宿投资人向镇政府租赁使用。政府供应民宿建设用地，这项阳光政策给了民宿投资市场极大信心；

3）民宿建设用地持有国有土地使用权证，对地上原有旧物业修葺后可领到产权证，产权明确就能打通资本市场，以房产做融资抵押。政府承诺待民宿建成开业后，分期返还部分政府净收益。免缴城市建设费，减征部分税种。作为优惠政策的对等条件，也为避免开发房地产嫌疑，该处民宿产权在十年内不得交易。当地政策已经给民宿人留下充满阳光的资本运作之路，读者能猜出怎么走吗？

4）政策扶持已是暖意融融，该轮到投资人考虑“秋冬寒季如何经营？”这件生死攸关的大事了。其中：打造跨行业公共服务平台，以旅游资源换取产业资源，借助风景区作为民宿示范区地理标签，以山地别墅区人口作为原生客源，针对景区观光旅游和别墅区短住客源的需求设定服务项目，针对城区周末度假市场构建服务功能，这些都是笔者当前考虑的基本策略。至于输入哪些商业服务项目可适合寒冷季节经营？搭建怎样的业务平台？暂不便透露。可预告的是必然采取诸业“生态协同”发展。读者可在我团队微信公号《和君产城》中查找《商业模式观察：温泉度假村的“生态协同”发展策略》，那篇文章其实已透露出笔者许多经营策略。