什么样的商业Mall，能够起死回生，找到高质量发展之路？

经济转型大背景下，商业Mall已死？

在经济转型大背景下，作为实体消费主要承载体的商业Mall，似乎已经触摸到了天花板，来自其他电商等渠道的冲击，使其不得不在“转型”和“存活”之间作出艰难的选择。

首先，不断爆发的购物中心开业潮，导致同质化竞争加剧，商业Mall的生存空间大大压缩。据赢商网统计，2018年1-6月，全国新开业购物中心203个，新增商业总体量逾1590万平方米。数量创下2014年以来上半年开业量的最高值。在社会零售商品总额增幅不大的背景下，快速扩张的购物中心数量正将整个行业拖入到你死我活的红海厮杀中。

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NO.1 传统业态频频上演关店潮

电商的冲击使得传统业态频频上演关店潮，商业Mall的生存环境正在加速恶化。类似盒马鲜生、超级物种、苏宁小店这种零售新业态的诞生，在搅动一个城市的商业格局同时，也给购物中心带来新的挑战。互联网巨头的赋能为新零售带来巨大想象空间，主要表现在流量的激增上。而购物中心在吸引流量方面越来越吃力了。

再则，人们对购物中心有了更高的要求，那就是在购物之外，提供有吸引力的社交空间。同时，随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产崛起，带来的最直接结果就是购物中心的业态分布从此前的相对固定到如今呈现多元化的趋势。业态的不断更新，是维持购物中心竞争优势的重要措施，而找到适合自己的业态，甚至创新业态以适应不断变化的消费者的需求就成为购物中心生死存亡的重要因素。

NO.2 趋势走向

根据和君产城发展研究中心的研究，当城市处于增量扩张的阶段时（即：快速城市化阶段），城市空间的价值遵循传统的“级差地租”曲线分布，商业、住宅、工业等不同功能呈现不同的地租价值，由此产生了“地段、地段、还是地段”的商业地产价值论。当城市进入到存量提升的阶段时（即：都市化阶段），土地经济的边际效益趋于加速递减。城市空间价值开始越来越脱离级差地租的限制，开始进入到高质量内容（高素质人与高质量产业）驱动空间价值的新时代。这一阶段的城市价值更多在于吸附了人和产业的“空间经济”价值。这种由内容驱动的空间经济曲线，不遵循土地经济的地租分布曲线规律，呈现出“去中心化”特征。

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地租曲线是以交通可达性中心为原点，不同类型的功能空间在时空中呈现出静态价值梯度关系，同时形成动态的同心圆式集中-扩散过程。

对于级差地租驱动的“土地经济”而言，其价值由“可达性、聚集性和规模性”的“三性”决定。在这样的背景下，商业Mall的形态就是城市综合体，其价值由交通可达性、功能聚集性和建筑规模性决定。由此产生了城市综合体开发热潮，似乎有了规模就有了一切。

而对于由高质量内容驱动的“空间经济”而言，其空间价值由“场域效应、互聚效应和微积效应”决定（张宇星博士语）。我将之称为“场景复合度、人群密度和产业创新浓度”的“三度”。在这样的背景下，商业Mall的形态是消费聚合体。会成为融合科技创新、文化创意和社会公益为特色的共享共赢的共同体。

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NO.3 明日之星

在城市高质量发展阶段，由于空间经济的独特凝聚作用，会产生一些同时兼容了科技创新、社会公平和文化特色的城市社区。空间聚落将是未来城市中最具有活力的“能量结晶点”，人们的聚集，不再是被动接受交通、功能等因子的引导。而仅仅因为空间里的有趣关系、有趣人脉、有趣体验，因为大家可以自由地“共同创造聚落”。也就是产业价值突出、城市价值提升、创新价值凸显的“产城创共同体”。

首先，创新空间的本质是人面对人，人激发人，空间需要发挥人面对人的价值。由此促进人交流的复合空间，以人为本的设计理念就成为“产城创共同体”的首要特质。

其次，随着知识经济、创新经济和信息经济的蓬勃发展，产业价值更多需要体现在为产业赋能的生产性服务业业能不能发展的更好。产业高价值环节需要借助“产城创共同体”为其赋能，建设产业路由器，就成为新型商业Mall的另一大特质。

最后，城市空间聚落需要成为聚合新消费的平台和场景试验场，是新生活方式展演场，是新技术的应用场景展示地。我将之称为“未来生活实验室”。

综上所述，今天的商业Mall并不是简单的空间改造或者是普通的功能转换所能真正激活的。必须从理念上、从功能上以及从形态上进行全方位的革新。建造物联网时代的“产城创共同体”，才能从根本上起死回生，找到高质量发展之路。

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