转眼之间，新冠二年又到了年底，去年流行的“内卷”和今年年初突然爆火的“躺平”似乎成为这两年城市发展的关键词，然而在这百年未有之大变局的转型期，我们仍然能够看到一些新生的力量正在“内卷”和“躺平”的颓势中顽强成长，蓄势待发。产业与城市协同发展的新势力正在孕育，产城融合的觉醒时代正在到来。

房地产业的狼终于来了

早在2008年北京奥运会以后，关于“中国房地产泡沫即将破灭，全行业将迎来一次巨大调整”的论断就此起彼伏。彼时，中国房地产仍处于美好的黄金时代，此后又经历了漫长的白银时代，整个行业不仅挺过了一次次专家的唱衰预言，而且在一次次堪称空前绝后的调控面前依然“越挫越大”，造就了一批年销售远超千亿，甚至达到万亿的巨型公司，中国房地产的神话似乎不会破灭，这一信仰一直延续到今年年初。紧随率先“暴雷为敬”的千亿级别的华夏幸福、泰禾集团之后，曾经是中国最大的恒大地产万亿级别的债务窟窿彻底颠覆了人们的房地产信仰，在严防死守的金融机构和惊若寒蝉的个人投资者共同努力下，房地产行业漫灌的流水迅速抽干，整个行业由于流动性衰竭几乎系统性崩盘，房地产业的狼终于来了。

狼来了并非行业的灭顶之灾，中国的高速城市化阶段并没有结束，只是房地产快速扩张拉动城市发展的周期已经结束，房地产必须回归承载城市功能和产业功能的基本面。这在成熟市场是常识，而在中国过去却只被看作书呆子言论而被束之高阁。当资金推动的浪潮退却，死去的是高杠杆高周转的房地产开发模式（本人在2018年的一篇文章——“碧桂园：倒塌的不仅仅是工棚”一文中就提前预言了这一点），而很多通过创造产业价值和城市价值最终创造资产价值的微创新和商业模式依旧活跃且前途光明，房地产仍然是一个大市场大赛道，在这样一个大池子里，有足够的空间塞下众多玩家在其间翻江倒海，只是大家要学会不再依靠资金堆起的泡沫航行。

产业园区热潮将是一场饥饿的盛世

产业地产开发近年来作为房地产转型的重要方向越来越被房企重视，然而产业园区的主力投资开发运营者仍然是政府及其下属的政府平台公司。在新一轮的地方产业竞争中，产业园区作为产业基础设施越来越成为各地政府招商引资发展地方经济拓展税源的抓手，即使是疫情施虐，各地的园区建设仍然时不我待。于是，我们可以看到大量以园区建设为投向的地方债、城投债发行屡创新高；越来越多的地产企业开始成立园区事业部跑马圈地；有战略新兴领域的实体企业嗅到了其中的机会，以自己的产业资源帮助投资商购地赚得盆满钵满，甚至自己亲自上手拿地，开辟地产新战场。与萧条的住宅房地产相比，产业园区完全是盛世的感觉。

但是盛世名下，其实难符，因为园区地产的商业模式此前基本都建立在住宅销售平衡的逻辑上，如今住宅的盛世结束了，园区的新商业模式却依旧难产。这从相关上市企业的业绩以及众多园区烂尾项目可见一般。显微镜下的盛世为何这般凄凉？

政府是这个赛道最重要的参与者，园区固然是不动产资产或许可以升值变现或者获得租金，但对政府来说其最看中的还是承载产业发展获取税收，税收才是政府的盈利模式，这与市场化投资商可谓大相异趣。偏偏政府手里还有规划和立项的生杀大权，这导致全国各地产办空间开发量巨大，严重供过于求成为常态，这种利益诉求上的差距更加大了园区开发投资企业的操作难度，笔者曾经撰文“产业勾地？房企转型的华容道”对此进行过详述。要避开这饥饿的盛世，投资商不仅需要便宜的长线资本确保自己能守得云开见日，还需要有很强的产融整合能力，如张江高新、力合科创从产业上获得收益。这场盛世注定只是少数人的蜜糖，却可能是多数人的砒霜。

城投类公司站在十字路口

城投公司应各地政府加快城市发展的需求而生，因高速城市化而盛，然而，在2021年年底，却走到了发展的十字路口。大规模农业人口进程的城市化已进尾声，大量城市从人口增长转为人口减少或净流出，传统城市基础设施建设已是昨日黄花，像兰州新区这样的国家级新区尚且举步维艰，全国大部分城市的新城新区都陷入开发-负债-停摆的死局。相关统计数据也清晰表明，传统城建类投资大幅下滑，替代的则是新基建。与传统基建靠卖地盈利不同，新基建的盈利模式看起来很不清晰，需要专业人士去探索。更要命的是，无论是绿色低碳新能源还是5G智慧城市大数据，这对习惯了土地整治架桥铺路的城投来说，专业鸿沟巨大，“融投建管运”，每个环节几乎都是全新的。不仅如此，各地政府还纷纷把产业园区投资开发运营、产业招商和产业投资的重任赋予城投，后有化债危机压力山大，前有新兴业务迷雾重重，这届城投的领导人日子不好过。

日子难过还得过，有人过得还不错，产城综合运营商已经成为城投类公司转型的不二选择，本人今年在行业观察和经手案例中总结提炼，陆续推出的“产城综合运营商系列谈”对此有详尽叙述。简言之，在产城高质量发展的背景下，城投类企业必须主动拥抱数字化变革和科技创新，借助自身的政策优势和成本优势，以投行思维将产业基础设施的投资建设与产业的数字化整合结合起来，形成新基建的“融投建管运”新闭环。

城市更新VS新区开发，新瓶装不了旧酒

随着城市分化日益严重，城市更新成为一二线城市的“专利”，虽然这些城市特别是二线城市仍然有新区新城开发，但就像深圳的光明科学城那样，基本上已经属于绝版或尾声了，新区开发更多还是三四县城市发展的标配。无论如何，随着中国城镇化进入减速发展期（虽然整体还处于高速阶段），城市更新逐步代替新区开发的趋势正从一二线城市向其他城市蔓延，不过时间早晚而已。

近年来在一线城市率先兴起的城市更新前期主要依靠各地百花齐放的探索，几乎是一城一策，至今主管部门只是表示正在牵头制订顶层设计文件，并且率先颁布了包括北京（一线城市唯一代表）、若干二线城市和一些老产业基地城市在内的21个城市作为试点。有意思的是，之前城市更新早就风生水起堪称全国典范的深圳、广州和上海并未在一线城市之列。由此可见，上上下下对城市更新，从内涵到模式都在各说各话，既无统一概念更无标准打法，各个城市都在摸着石头过河。同样摸着石头过河的是近年来纷纷把城市更新作为重要业务方向的一众房企。然而摸石头容易，过河却难。在土地出让金收入大幅下滑，政府土地财政不可持续的情况下，地方政府越来越看中实体产业带来的涓涓细流于而又生生不息的税收。于是乎，房企的“投拓狗”们发现：虽然城市政策差异巨大，各地却在项目的产业功能上要求一致的严格，房地产开发老酒明显装不进城市更新的新瓶。城市更新项目本来就存在利益主体多，各种诉求多元，开发成本高周期长等诸多难点，政府的产业诉求把项目都变成了产业地产，不仅在立项阶段要求开发商讲好产业故事，秀好产业肌肉，让政府相信故事不仅美好而且落地可期，而且在实施阶段要进行产业对赌，把产业招商与销售许可证等硬条件挂钩。这一系列的硬约束几乎让所有项目都变得鸡肋起来，是硬着头皮上还是望而却步，开发商都在掂量自己的产业运作能力，这的确是一个艰难的选择。可以预见，有没有产业运营能力将成为进入城市更新业务领域的通行证。

类似的，其他城市的新区开发也正在发生深刻变化，房地产开发主导型的新区开发也正在被产城融合产业先行的新瓶所替换。2022年，地方政府在产业争夺上的军备竞赛必然将向新区开发运营商传递，一场内卷的“产业竞赛”比面临退潮的住宅销售难得多，在这个新的赛场，规则、套路、模式都尚无迹可寻，无论是政府还是企业，比任何时刻都更需要外脑的帮助。

双碳战略，所有城市面临的持续挑战

2021年秋天全国各地的拉闸限电令人记忆犹新，这预示着在双碳战略下，地方的产业和城市发展面临新的约束条件，碳排放、制造业招商引资和税收增幅成为不可能三角，如何破解，地方政府的区域发展策略将在2022年发生明显的改变，并极大影响区域的产业发展政策和城市发展策略。

第一个改变是各地会加大新能源产业的招引和发展力度，这不仅仅是因为新能源自身的发展前景，更重要的是通过新能源改变本地的能源结构实现碳减排从而获得碳排放指标，在双碳战略下，碳排放配额指标将继土地指标以后地方政府发展经济最重要的“硬通货”。在这场新能源风暴下，拥有低碳甚至零碳解决方案的投资商将在新一轮城市发展中获得领先的身位。

第二个改变是各地会进一步加剧对低能耗的现代服务业的争夺，特别是数字经济、供应链、文创、网红经济等。现代服务业的主要是生产性服务业和生活性服务业。生产性服务业必须依托当地的实体经济产业，如果本地传统产业的市场不能有效整合或者打不通两者融合发展的任督二脉，生产性服务业无从发展。生活性服务业的发展则取决于当地的人口基数和消费水平，这归根结底又与城市的产业基础密不可分。

双碳对城市发展的影响2022才刚刚展开，详细其中许多咋看微不足道的改变或许未来会演变成大趋势大洪流成为影响下一轮城市竞争的胜负手。

见微知著，在这个大变革时代，与肉眼可见的城市分化和房地产危机相比，隐藏在其后的产城发展基本逻辑的细微变化影响会更为深远，新一轮的城市发展动力在其中孕育而一些城市未来的衰落命运也正在不知不觉中注定。以人为本、创新、生态低碳这些短虚长实的发展理念最终会在眼前的繁华和喧嚣的迷障中脱颖而出。在这个产城融合的“觉醒时代”，我们是拥抱和呵护未来的种子还是顽固的坚守传统，选择不难，但知易行难，任重而道远。