2020年以来，新冠疫情对我们的工作和生活无疑带来了巨大影响，旅游业首当其冲受到剧烈冲击，疫情爆发以来近两年的时间虽有起伏，但仍无法恢复到疫情前的状态。疫情之下的宏观社会经济格局也发生了许多重大变化，在中美对抗格局长期持续的情况下，我国社会经济发展进入到新的历史阶段。

与本文探讨主题相关，我关注到这样三个重要的变化：

  其一、我国提出以内循环为主的双循环经济发展格局。与此对应，疫情之下的出入境旅游几乎完全中断，旅游业进入到只有“内循环”的格局之中，中西部地区的大美山川和民族风情成为出境旅游的热门替代品，都市周边的短途游也成为疫情防控常态化之下的增长点。

其二、长期坚定的“房住不炒”政策，彻底改变了人们对“房价永远涨”的预期，房企纷纷遭遇“危机”，巨无霸型的开发企业纷纷爆雷，也牵连了无数购房者、投资者成为这场“危机”的受害者；

其三，在经济发展新阶段的格局之下，中央将“共同富裕”提到了重要的战略位置，并选择浙江设立了“共同富裕示范区”，共同富裕、第三次分配等关键词收到热议。

在这样的宏观背景之下，无论是文旅项目还是房地产开发都无法延续过往的模式，行业市场“不景气”已经成为广泛的共识。笔者恰好在这样的时期参与了一个“园区”定位的咨询工作之中，此项目(为便于表述，下午称为C项目)位于某省会城市的城郊，称其为“园区”是因为项目以“XX园区”立项，已经在开工建设十多万平方米的办公楼组群，C项目本身似乎只能是一个办公型园区。另一方面，如本文标题所言，“既是园区，也是景区”，C项目最终被赋予了浓厚的“景区”色彩，使其不再是一个单纯的“园区”。其背后的原因，当然有C项目自身各方面资源条件的诸多考量，但也跟当前的整个产业趋势、消费趋势密不可分，本文就此分享一些关联的思考。

“空间开发”型产业繁荣不再，底层是我国城市化进程趋于尾声

近几年，过去围绕空间开发高速增长了几十年的产业大多面临了严峻的发展困境，典型的包括房地产开发、产业园区开发、旅游景区开发等产业。其背后的原因看似复杂多样，政策的、经济的、区域环境的等等，但归结到最本质的底层原因，我国农村人口向城市的迁移趋缓，城市的“规模扩张”阶段接近尾声，城市的“更新提升”阶段开启。

2021年9月，重庆市原市长、著名经济学者黄奇帆在复旦大学的演讲中提到：
中国城市化率，目前已经到了64%左右。由于我们有比较严格的戶籍制度管理，加上过去几十年计划生育管控，老龄化加速，再加上现有的农村人口中老年人居于多数，与世界同口径相比，几乎等同于欧洲75%左右的城市化率。刘易斯拐点，城市化率的天花板75—80%。今后15年是中国城市化率进入天花板的阶段，即使再过100年，城市化可能也在75—80%左右，不会变成95%。从这个意义上讲，人口进一步向城市集聚的过程趋于尾声。

在总体进程趋近尾声的情况下，城市发展、人口迁移仍然具有向大城市、城市群聚集的趋势，进而导致大量的三线及以下城市事实上面临“城市收缩”问题，但我们的城市无论从地方政府的规划、管理、财政等口径，还是从“开发”企业的逐利方式，都还停留在原有的“空间扩张”的旧模式上。

这一状况，在C项目所在的城市也有所表现：该城市虽然是省会城市，但第七次人口普查相较于第六次人口普查，中心城区人口几乎没有增长。与之相对应的是，10年间城市建成区规模大幅度扩张（具体增长规模未做统计），城市的“办公楼”、“产业园区”供给总体处于严重过量的状态，根据相关报告空置率高达40%。在此状况之下，城市在未来发展上继续追求扩张，在城市外围继续大规模搞“开发区”、“新区”、“板块”，C项目也是在这一背景之下建设落地。这无疑给C项目带来了诸多的先天困境，突出表现为“在区域供给已经过剩的格局下，一个位置偏远的办公型园区如何与其他项目竞争抢本就不充裕的需求”。

C项目所面临的困境尤其自身条件限制的独特性，也有宏观趋势带来的普遍性，国内众多二线及以下的城市大多都或多或少的面临四类的问题，如何突破？——既然是趋势性问题，我们先回归到趋势中去寻找以下答案。

视角切换，产业视角的“供给过剩”与人群视角的“需求未满足”

我国经济经历了40多年的高速发展，“园区”无疑在这个发展过程中贡献巨大，园区自身也获得了巨大的增长，以至于今天我国“园区”已经发展到过剩的状态。

从改革开放之初的来料加工型园区，到今天的复杂多样的园区体系，园区发展经历了不同的发展阶段。回顾整个发展历程，我们可以从中看到两条发展脉络：
一条是围绕“产业”的发展脉络，从最初级的简单加工，到技术升级再到产业链条联动整合，再到产业集群、产业生态体系；
产业之外的另一个脉络是围绕“人”展开的，在我国产业园区发展的历史进程中，最初“人”被单纯的视为“廉价劳动力”，因其“廉价”也为了维持“廉价”，除了最底线的吃饭睡觉之外对人是基本没什么服务可言的，人的“工具属性”远远大于其作为人本身的价值；随着产业经济发展，各类商务需求日益提升，企业中高层管理者需求首先被看见，园区开始出现为商务人群提供的餐饮酒店等基础服务；再进一步，随着整体收入的逐步攀升，普通员工的需求也逐步被看见、被满足；再到当下乃至未来，伴随着产业发展对“创新”的要求提升，“人”的健康需求、社交需求、休闲需求、被尊重的需求等得到越来越多的重视，人从一个“劳动力”逐步回归到一个完整的人。

在这样的一个发展脉络的变迁之中，我们看到跳出单纯的“产业”视角，回归到“人”的需求，多元性是园区升级的一个重要的趋势，也是办公型园区项目未来发展的机会所在。

传统模式下，只存在“园区”与“企业”的关系，作为使用者的“人”在这个关系里面是缺失的，是不被重视的。

新的发展阶段，“人”作为重要的服务对象，与“企业”同等重要，甚至更加重要，服务好“人”是园区经营的新课题。

对于C项目，我们调研发现其所在城市的办公园区、写字楼基本仍处在2.0阶段，服务初级，对工作之外的需求除了餐饮和较为初级的健身房之外，几乎没有其他内容，这无疑给C项目突围创造了一个机会。

从“人”的需求出发，从“空间开发”的红海切换到“更新提升”的蓝海

2020年，我国人均GDP约为1.13万美元，进入到了“万元美金”社会。著名经济学家霍利斯·钱纳里（Hollis Chenery）等人论证了消费结构与经济发展阶段之间的关系：当人均GDP超过1.1万美元时，经济体进入后工业化阶段，转入“中产社会”，对人口集聚、人力资本质量要求更高的服务消费业开始占据绝对主导地位。

结合马斯洛的需求层次理论，中国城市居民尤其是大中城市的居民需求层次应该已经超越了需求金字塔底层的生理需求、安全需求，显性的需求表现为更高层次的归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求等。同时，伴随着需求层次的提升，需求的多元性也日趋提升，食物、就业、健康等基础需求仍然存在，同时情感、爱美、自尊、成就等高层次需求变得更加重要。

伴随着“中产社会”的到来，越来越多的人群将升级高层次需求，这对现有的空间即是巨大的挑战也是巨大的机会。在我国”共同富裕“战略下，未来的10-15年我们的“中产人群”将由现在的4亿左右，扩大到8-9亿，这无疑将释放巨大的消费潜力，这既是我们的消费品产业发展的巨大机遇，也将是城市空间“更新提升”的巨大机遇。

对于前文提到的C项目，虽然不是城市既有空间的改造提升，但其面临的机遇是一样的。园区、办公场所在人的日常生活之中占有大量的时间，而在这样长时间的占用之下，人的复合多元需求将必然显现，而能够满足这些需求的园区、办公空间在新的竞争格局中将获得明显的优势。近几年，在上海、北京等城市涌现了多个网红型文化创意产业园区，园区的办公面积占比大多降低到了6~7成，而将3~4成的优质空间用于提供满足新需求的服务业态，包括书店、潮玩店、生活方式选品店、咖啡馆、桌游馆等各种新的体验空间，这些看似与园区办公并无直接关联的服务业态造就了园区的独特魅力。这也成为C项目破局的关键思路。

即是也不是“XX”，未来空间必将突破“园区”、“景区”、“商场”等功能化标签

伴随着对“人”的关注，我们必须要跳出“产业”、“功能”的单一视角，不能因为这里是“商场”就只能卖东西，也不能因为这里是“园区”就只能搞生产，同样也不能因为这里是“景区”就只能观光游览……

我们看到，这几年“不务正业”的商场越来越多，“卖东西”反而越来越成为一个次要的功能，遛娃、聚会、运动、社交、办公、会议……甚至“商场”干脆变成了一个“景区”，一个场景化的休闲娱乐空间。休闲旅游相关的功能与业态越来越多的成为助力其他空间提升的有力工具，进而也带来了“景区”的泛在，休闲旅游行为越来越多的不是发生在传统意义上的景区，更多的发生在网红餐饮店、网红咖啡馆、密室逃脱体验店、有设计感的艺术馆美术馆、场景化的新商场等等非景区空间。同样的，传统的“景区”也纷纷开始试水剧本杀、精致露营、生活方式市集等新玩法，“跨界”必将成为未来空间发展的趋势，我也会继续观察并分享在这个方面的思考。