系列1期 野蛮生长：快速奔跑中的教育综合体

2018年是教育综合体的元年。通常说起一个事物的元年，大都不是其出现的那年，而是其快速发展，广泛进入大众视野的一年，教育综合体也是这样。如果按其体量、位置、入驻项目的合作模式、运营团队等维度不同进行细分，可能会有多种外观类似，但实际商业模式完全不一样的教育综合体类型。本系列主要讨论在地产视角下的教育综合体业态。

最原生态的教育综合体是单纯的教育产品空间聚集，上至北京二环边的写字楼（图1），下至四线城市重点小学旁的教育一条街（图2）。几乎每个大小城市都充斥着这种综合体的身影。通常来说，这种综合体都是在运营过程中，其中的原有其他业态逐渐被教育类项目自然替换，最终被市场倒逼形成的产物。

这种情况的出现，有这样几个诱因：

1、行业特性：作为一种线下服务行业，教育服务具有高度非标、高度体验化、高度情感链接的特点，这让他们很难像传统零售一样被线上平台冲击。几乎和餐饮并列为普适性和生命力最强的两个线下业务。

2、市场需求：对消费升级中的85、90后家长来说，除了传统的学科教育外，五花八门的各种素质教育几乎成为了一种刚需，但每一门素质教育又都不是刚需。所以家长非常需要一个一站式的教育综合体，可以让孩子在同一个地方自由选择各种所需的教育项目，避免了四处奔波之苦。

3、政策引导：近两年，政府监管部门对教培机构的开设提升了很高的门槛，一些小型教培机构部门被迫化零为整或入驻到一些教育综合体平台以规避监管风险。

因此，几年来在全国各地如雨后春笋一般涌现出数以千计的教育综合体。

其后，有一部分综合体开始进化，不再满足于简单的空间聚集，而是从规划、招商到营销、运营。以一个整体场景构建一个教育综合体，使其经营品质上了一个新的台阶。

如上海的1088广场（图3），其坐落在浦东新区浦东南路1088号，共四层六万多平。属于上海一个非常传统也相对老旧的一个商圈。和很多经营多年的“资深”商业项目一样，最初传统业态在消费升级过程中，已经逐渐失去对消费者的吸引力，迫于经营压力，在几年前转型为一个教育综合体，并整体规划了各业态的配置重新招商：教育业态50%左右，关联的丽人&餐饮业态40%左右，其他业态10%左右。

其经营特色之一，即在于作为一个教育综合体整体，做了很多基础的市场及营销类工作（图4）。如进入社区及学校，建立统一的市场渠道；作为亲子基地，承接各种亲子活动等。目前经营情况已经得到了非常显著的改善，满租率非常高且租金水平也较以前有了大幅提升。是一个传统老旧商业项目成功升级的典型案例。

下期预告

本系列下期与诸君讨论话题是：

【绝佳先导区：先养水土再种树】

除了已有商业项目的升级，教育综合体对新建商业项目的租售与经营，能发挥更大作用。这一部分会在系列的下期文章中做详细讨论。

敬请期待~

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