城市更新不是新话题，但真正做成的确不多。

商业有两种起点：供应链运营型和开发型。前者出身于百货，靠联营、自营、经销起家，能编辑商品、能做商品密度；后者出身于地产，靠租赁、做商圈起家。

无论哪种出身，终局都是一样的：深耕一个城市，完成深度运营，实现共赢收益。如果只想做租赁，就没有未来。问题的关键从来不是合同形式，而是有没有能力让收益达到足够高的水平。

2018年之后，城市扩张停止了。人口红利消退，城市进入收缩周期。不是市场变小了，是规则变了，过去“铺场子就能分到一杯羹”的逻辑彻底走不通了，行业正在经历一轮残酷的洗牌，资源向少数项目集中，缺乏核心竞争力的商业加速出局。

城市更新不再是外立面翻新、品牌替换，而是围绕供应链、运营能力、客群价值展开的深层重构。

增量时代的逻辑是“交付即完成”，存量时代的逻辑是“交付才刚刚开始”。能不能持续让消费者愿意来，才是检验成败的标准。

现在商业为什么难？同质化太重。所谓同质化，不只是品牌同质化，更是能力同质化。当一个团队只能做租赁、做不了联营，只能做联营、做不了自营经销的时候，问题就不在市场了。

每个经销型人才都需要10年培养。不管是供应链运营的功底，还是驾驭城市差异化禀赋的能力，没有10年的传承和代际，很难补齐。每个企业都至少缺失了10年至20年的积淀，是缺口，也是机会。

真实的情况是需求无限多，缺少有效供给。不是市场不好，是能干的人太少。

和君咨询商业零售事业部深耕商业管理咨询10余年，始终认为：只有商圈才有会员频次。

商圈通过多业态组合、生活方式组合和一站式购买，为社群型消费者创造高频次的到访理由，能有效建立会员的空间粘性。有商圈依托的城市更新，客流更稳定、持续性更强，多元业态相互赋能，社群粘性高、复购率强、生命力更持久。

没有商圈依托的城市更新，单一功能、客流波动大、难以持续，缺乏高频社交场景与粘性，大多是昙花一现。

基于商圈的城市更新，可以拆解为三个层次，每一层承担不同的功能。

• 第一种：大项目（标准商业体）

百货、购物中心等立体型街区的更新改造，通过定位更新、业态升级、空间优化打造差异化，提升全城集客能力，构筑商圈“第一且唯一”的目的性起点。

核心逻辑是“让人专程来”。这里有别的地方没有的品牌、内容或体验。围绕社群需求做差异化生活方式打造，构筑社群场景，空间与品牌组合升级，整体规划协同优化，实现规模稀缺性。

• 第二种：街道商业（连接商业体）
  

连接各商业体的街道商业空间更新，通过街道围绕随机性购买的商业活化、景观提升、步行系统优化等方式增强商业连通性。用随机性购买与体验联动实现商圈串联、商圈一体。

核心逻辑是“让人愿意走”。消费者从A到B的过程不能单调乏味。步行友好、体验升级、人流引导、流量共享，商业联动、互利共赢。

• 第三种：小项目（非标商业体）

小型非标准化商业空间的更新，强调围绕社群打造稀缺性内容，辅助个性化设计、差异化定位和精细化运营。

核心逻辑是“让人反复来”。不需要覆盖所有人，只需要精准锚定一个细分社群，围绕这个社群的价值观打造稀缺性内容，成为那群人的据点。灵活多变，独具特色，极致定位，快速迭代、精细运营。

三种形态的关系：大项目把外部客流引进来，街道让消费者在商圈里流动起来，小项目把特定社群的频次和粘性做深。三种形态彼此配合，缺一不可。

很多人把调改理解为设计或招商层面的浅层次调整，这是不正确的。调改不是设计，调改不是招商，是集团战略。而且调改的权责在变：

• 20年前，调改由店总发动，店总懂经营、懂商品、懂消费者；
  

• 10年前，调改由集团总控，因为需要触动城市资源、区域资源，动不了外交通、动不了周边协同性，盒子再大也很小；
  

• 现在，调改既是战略行为，也是系统工程，需要集团、店总、运营团队三方协同。

任何新场子和存量卖场的调改，本质上都是战略行为，不是战术层面的修修补补，是重新定义项目在城市中的位置。

很多项目把力气花在了改得好看，钱花了，楼改了，开业火三个月，然后没人了。不是设计不够好看，是里子没动。里子是商圈逻辑，商业项目在商圈里扮演什么角色？是大项目、街道还是小项目？角色不清，动作就乱。

向内求，向外看，向前走。

先向内求——了解自己的条件、禀赋和边界，把颗粒度做到足够深；

再向外看——这时候对标才有参照意义；

最后向前走——带着自己的定力去迭代，而不是被市场焦虑推着走。

存量时代没有捷径，起点决定了从哪里出发，能力决定了能走多远。