2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》的通知，其中明确指出要推进"好房子"建设，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的"好房子"。这份规划的出台，标志着"好房子"从行业倡议正式上升为国家战略行动，也为康养产业与房地产转型的深度融合提供了政策东风。

回顾"好房子"概念的提出与演进，可以清晰看到一条政策加速推进的轨迹。2023年1月，全国住房城乡建设工作会议上首次提出"好房子"概念，明确要求努力提升品质、建设好房。2024年12月，中央将"好房子"纳入房地产发展新模式的核心任务，体现了房地产行业核心任务从规模扩张向质量提升的根本转变。2025年3月，"好房子"首次写入《政府工作报告》，明确推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，成为促进需求释放、推动市场止跌回稳的重要抓手。2026年3月，政府工作报告进一步深化部署，住建部随即发布《"好房子"建设指南（试行）（征求意见稿）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度系统定义了新时代理想居所的标准内涵。

住建部发布的这份建设指南，将"好房子"的标准细化为四大核心维度。在安全耐久维度，涵盖场地安全、建筑安全、设施安全和运行安全四个层面，要求房屋主体结构、围护结构、部品部件、附属设施等坚固结实、牢靠耐久，能够承受自然灾害和突发事件的冲击，保障居住者生命财产安全。在健康舒适维度，包括空间舒适、环境健康、设施便利和适老适幼四个方面，强调空间尺度合理、功能布局科学、空气质量优良、声光热环境适宜，特别要求全龄友好和无障碍设计。在绿色低碳维度，聚焦节约资源、生态环保、可持续发展和碳排放控制，要求节能节水节材、使用绿色建材、实现长寿命易维护可更新。在智慧便捷维度，涵盖智慧家居、智慧社区、数字化服务和便捷生活，要求智能控制、智能安防、智能环境、智能管理、智能服务一应俱全。这四个维度共同构成了新时代"好房子"的完整标准体系，也为康养场景下的住房创新提供了明确的指引方向。

这个判断并非空穴来风，而是基于对政策内涵和市场需求的双重洞察。当我们把上述"好房子"的四个维度标准放到康养场景中去对照，就会发现传统住宅与康养"好房子"之间存在本质性的差异。传统住宅的关注点主要集中在户型设计、周边配套、物业管理、节能环保等方面，围绕的是建筑本身的功能属性，充其量只能满足基本的居住需求。

康养"好房子"围绕的是人，核心是高品质生活方式的交付，关注点是全龄友好、医养结合、资产保值，优势在于专业的适老化设计、完善的专业运营服务、丰富的社群文化活动。它不再是单纯的钢筋水泥的堆砌，而是承载了医疗、护理、社交、文娱等复合功能的载体，是居住空间、健康服务、社交平台和生活方式的综合解决方案。这就是"好房子"在养老场景下的定义质变。

从全国政策聚焦到北京的地方政策，可以更加清晰地理解为什么康养"好房子"在北京拥有巨大的市场机遇。北京市在构建老龄健康服务体系方面走在了全国前列，重点推进医养结合服务深化，多点鼓励产业创新。特别值得关注的是，北京提出了"1+1"城郊养老服务协作体的创新模式，总结推广东城区利用怀柔区地块、养老需求外扩的做法和经验，加强市区之间在养老方面的对接合作，推动中心城区养老机构在多点地区和生态涵养区外扩和落地。这一政策方向明确释放了一个信号：北京中心城区的养老需求正在加速外溢，而城郊地区需要承接这部分外溢需求，建立市场协作机制、双向转院绿色通道、专业人才交流平台，探索具有首都特色的养老服务模式。

从供给端来看，北京养老服务供给呈现出中心城区机构化、郊区社区化的鲜明特征。中心城区养老服务供给以刚需养老机构为主，以嵌入式养老机构、社区养老驿站、存量资产改造养老机构解决基本照护和居家服务需求，高端供给稀缺且成本极高。近郊及环京地区多为租赁型养老社区，昌平、怀柔、密云、顺义以及河北环京地带，凭借更好的生态环境、相对低廉的土地成本和逐渐完善的交通，吸引了泰康燕园、太保家园等多个项目落地。然而，这些项目绝大多数采用保险系或房企系的租赁或会籍模式，收费模式以押金加月费为主，对于希望获得产权、实现资产保值的北京中产及中高产家庭而言，存在明显的市场空白。

更具体地说，北京城郊康养市场存在三个未被充分满足的细分需求。一是产权销售型中高端康养社区的空白，市场多为租赁型养老社区，缺乏能够一次性购买产权、同时享受可信赖高品质持续康养服务的住宅产品。二是绿色健康主题的深度挖掘不足，现有城郊项目多强调环境好，但尚未将绿色从景观层面深化到建筑健康、生活方式、食物有机等全方位健康维度。三是旅居加常居灵活模式的稀缺，多数养老社区面向常住客户，对短期度假、体验式居住的银发旅居市场开发不足。这三个供给缺口，恰恰为存量住宅转型康养"好房子"提供了精准的市场切入点。

在这样的市场背景下，越来越多的住宅和公寓项目转为养老项目，是较为明智的商业决策。对于面临存量资产去化风险的地产公司而言，将部分住宅或公寓转型为康养项目，不仅是在当前严峻房地产市场环境下的防御性策略，更是抢占未来产业新赛道的主动性出击。

这一转型具有多重战略价值：从战略层面看，面对中国不可逆转的深度老龄化趋势，房地产行业传统开发销售模式已触及天花板，向持有运营特别是与银发经济紧密结合的康养产业转型，是公司寻求第二增长曲线、构建长期核心竞争力的必然选择。从现金流层面看，传统销售模式面临价格压力和漫长的销售周期，通过创新的康养服务模式，即便单次交易的绝对金额低于产权销售，但若能加速整体资产的盘活，实现稳定持续的现金流入，对于改善项目乃至公司的财务状况至关重要。从客群层面看，引入老年客群不仅是销售对象的转变，更是社区生态的重塑，老年客群通常具有更高的社区粘性、更强的服务消费能力和更稳定的居住周期，有助于形成良性的社区运营循环。

案例一

在全国康养"好房子"的实践中，有两个案例特别值得深入剖析，它们分别代表了两种典型的存量资产盘活路径。第一个标杆案例是位于北京的域见颐和，这是一个典型的存量住宅转型为产权式康养社区的成功范例。域见颐和的核心定位是为北京中产及中高产家庭提供产权式康养公寓，让他们既能获得房产的产权实现资产保值增值，又能享受高品质的持续康养服务。项目的公区幸福公社于2025年5月1日开始正式运营，建筑面积达8000平米，是整个社区的服务核心和活力引擎。

幸福公社的空间规划体现了对银发群体生活方式的深刻理解。一层定位为生活美学与健康中心，配置了健康管理区、业主食堂、茶咖空间、棋牌室和游泳馆五大功能板块。健康管理区提供健康监测、体检服务和健康咨询，为业主建立个人健康档案，实现疾病的早发现早干预。业主食堂提供营养配餐服务，按需收费，确保老年人吃得健康、吃得放心。茶咖空间是社区社交的重要场所，业主可享受八折优惠，在这里品茶聊天、结交新朋友。棋牌室作为业主专享的免费设施，满足了老年人休闲娱乐的需求。游泳馆配备了四条25米标准泳道和专业设施，让业主在家门口就能享受专业的游泳健身服务。

二层定位为活力天地与艺术生活，配置了健身房、球类空间、瑜伽室、阅览室和艺术工作室。健身房按次收费，业主享受三折优惠，降低了健身成本门槛。球类空间为业主专享免费设施，包括乒乓球、台球等项目。瑜伽室按小时收费，业主同样享受三折优惠，满足了女性业主和注重身心修养人群的诉求。阅览室为业主专享免费使用，基础物料享受八折优惠，营造了安静舒适的阅读环境。艺术工作室则提供书画、手工等艺术创作空间，让业主在退休后依然能够追求精神层面的充实和满足。

域见颐和的运营模式采用了创新的混合收费模式，将免费服务、业主优惠价格和市场价格有机结合。业主优先权益体现在专享服务和价格优惠两个层面，既保障了业主的核心利益，又确保了服务配套的可持续运营。这种模式的核心逻辑是通过覆盖成本和合理利润的设计，让服务配套真正实现自我造血，而不是成为项目的持续负担。

除了公区配套，域见颐和还构建了100多项五维度康养服务体系，涵盖丰富适老产品、高端医疗保障、居家增值服务、百味志趣社群和颐养全面配套。在设计端，项目从规划建筑、景观、室内精装等单项设计落地了近50项适老化设施，包括无障碍通道、防滑地面、扶手系统、紧急呼叫系统、跌倒监测、智能门锁、新风系统、净水设备、适老照明、适老家具、易操作开关、可视对讲等细节。这些适老化设计不是简单的功能堆砌，而是围绕客户全生命周期需求构建的完整服务生态，从居住安全、健康管理、生活便利、社交娱乐、精神关怀五个维度，打造有温度、有品质、可持续的康养服务体系。

案例二

第二个标杆案例是位于深圳大鹏海湾的彭年乐居，这是一个闲置商业公寓盘活的典范项目。彭年乐居由彭年集团投资打造，定位为香港长者赴粤养老的标杆级CCRC活力型长者社区。项目总建筑面积达104958平方米，总投资额15亿元，康养区公共活动空间面积为3000平方米，拥有0.8公里的私家海滩，配置退休公寓230套、别墅48套。这样的硬件配置在粤港澳大湾区堪称一流。

彭年乐居最值得行业借鉴的，不是它的硬件规模，而是它从用户的真实诉求中精准捕捉隐性需求的洞察力。项目紧邻泰康社区，面对这样一个在规模和品牌上都有优势的竞争对手，彭年乐居没有选择拼规模、拼配套、拼床位，而是另辟蹊径，从自然流客的真实需求中找到了差异化突破口。

泰康模式是来养老，彭年模式是回家。这种定位差异决定了产品设计、服务理念和运营模式的根本不同。彭年乐居不拼全，只戳心；不求多，只求对。最终让一批在成熟机构中的长者，愿意主动更换选择，为这份更像家的体验买单。这种从诉求中找需求、从痛点中找机会的产品思维，为存量资产转型康养"好房子"提供了极具参考价值的方法论启示。