2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位！在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局进一步加速。但在城市更新开展过程中，涉及到很多的行业链条协同、政府部门协同，由于利益相关者的数量更多，城市更新项目规划报建、发展模式比传统房地产开发更加复杂，因此了解企业参与城市更新的运作模式十分必要。本文通过大量资料分析总结，归纳出常见的几种参与模式及相关的代表企业，为众多房企参与城市更新提供借鉴。

轻资产运营模式也称二房东模式，一般以承租运营为主，受托运营和参股运营为辅，提供公共运营服务。其中较为有代表性的园区运营品牌是德必锦和、同创等都是以这样的模式进入城市更新领域的，如德必以轻资产模式为核心，为项目提供文化创意、科技创新、社群活动、人才、资本对接、国际化等全套服务。

由企业或基金等投资机构进行项目投资，其中较有代表性的基金有黑石、凯德、基汇等私募或公募基金。目前在我国参与城市更新的私募基金也已经不断涌现，如有高和资本、光大安石、翰同资本等投资城市更新的机构。这些机构通常在精准选取投资目标后，采取整栋或整体项目收购的方式获取产权，然后对物业进行更新改造、功能升级，在实现资产升值后通过不同途经转让产权，实现资本退出。

由于城市更新项目的公益属性强、投入规模大、技术设计标准要求高、社会广泛关注程度高等特点，项目收益的不确定性也就较强，要调动市场化主体参与的积极性，有时需要政府在这类项目中给与企业以一定政策支持，如税收优惠回购承诺、经营期限保证等。因此政府主导、企业实施的合作开发模式是一种非常重要的路径。北京的大栅栏片区有机更新、南京的老东门及小西湖更新、成都的锦里及宽窄巷子更新等项目均由政府和企业共同合作开发，共同打造出具有强烈的城市文化地标性质的标杆项目。