深圳是一座创客之城，造富之城，也是一座移民之城。自创城之始，城市空间的有限供给和旺盛需求之间始终存在着长期的不平衡。在深圳澎湃经济的活力、独有政策的加持以及中国房地产市场整体高歌猛进的共同烘托渲染下，投资深圳一路春光，炒作深圳理所应当。很快这里取代北京成为了中国房价的天际线。而深圳又不同于北京，历史原因所致，深圳绝大部分物业资产都控制在个人或村集体手中，政府和国有企业手中的很少，深圳散户型的业主群体特征，在房价一路看涨的刺激下，天然的滋生了一个深圳特色行业——”二房东“行业。我们今天要谈的这个”商办二房东“是深圳二房东行业中相对于住宅二房东另外一股重要力量。他们低价与业主签订长周期租约，大面积的租入写字楼、厂房、宿舍楼等资产，经过装修改造分割成几十平方到几百万平方的面积，再转租给中小企业，从中赚取差价。

深圳”商办二房东“的前世今生

商办二房东行业发迹至今一直在快速野蛮的发展，已经在深圳商办租赁市场中占据绝对主导地位，某深圳商办租赁机构评估，深圳二房东承租经营占深圳产业用房租赁市场占65%以上。

深圳早期商办二房东行业形成的雏形可以追溯到2000年，当年一批潮汕人在华强北做电子生意亏损后就将铺位以高价转租给老乡，在铺位转租中尝到甜头的潮汕人发现，搞铺位转租市场需求好大，吃个差价坐就把钱赚了，比当时生产过剩的电子生意好做多了，随即这批人进入物业包租，拉开了深圳二房东行业大幕，曾经火爆的深圳赛格广场中30%以上物业是二房东在转租。

这个行业真正爆发是起于2008年，受到当年金融危机的影响，深圳写字楼市场低迷，一些拥有意向客户的中介有了低价从港资为主的各路投资客手中接写字楼的机会。随着中国救市力度的加强和相关政策的逐渐放宽，商办转租市场的春天也来了，最具有代表性的是京基100包租案例明星效应，承租机构推出 “最小能租160平方米”的甲级写字楼办公室，帮助中小企业实现了“中小企业傍甲级”的梦想，至2012年深圳关内的二房东包租行业初步成熟。

2015年以后，伴随着关外制造业的外迁及P2P、跨境电商等行业轮番爆发，工业厂房转租，厂房改商办，宿舍改商办等需求集中爆发，关外商办二房东行业迅猛发展，并逐步从小散个体形态走向了规模化、连锁化发展，出现了企生活、硅谷动力等规模化专业承租经营的企业。

深圳商办二房东行业快速发展，但其仍然没能摆脱“门槛低、小散乱”的低层次行业现状。根据腾讯房产估算，深圳市约有35万二房东，其中商办二房东占整体5%，商办二房东平均承租面积不到15000平米。深圳市近2亿平米规模的商办租赁市场空间中，行业中较大的二房东承租体量也只有一百多万平。

行业小散意味着专业能力不高，运作不规范。目前行业房东资质、改造要求、经营标准、承租担保、纠纷处理等诸多方面还都没有明确的行业运作规范细则，目前深圳二房东主体们大多还处于简单的“承租-出租”模式，距离“承租+策划+招商+运营+服务”全流程专业运营距离尚远。

这样低水平的行业现状，其社会形象自然也不太正面阳光。在业主眼中，二房东们帮助业主整体盘活资产，减低空置风险，让业主们躺着赚钱，衣食无忧。在企业租客或创业者们眼中，二房东们简单改造后，加价转租，提供着良莠不齐的服务，赚着”空手套白狼“的钱。在政府眼中，二房东们怕是已经成为了眼中钉，政府认为二房东们虚增面积，偷吃水电是让企业成本高企、产业空心化的主要推手；二房东们手握租户押金、违规签订长期租约，是未来跑路引发社会问题的定时炸弹；二房东们来自于各行各业，有中介从业人员、房地产投资客、金融从业者，装修行业人员，甚至政府行政人员，冉然就是深圳全民炒租的罪魁祸首。

如何客观评价深圳的商办二房东呢？首先他们的历史价值是应给予高度肯定的，这些二房东们在深圳城市快速变迁与产业快速发展过程中切实地提高了市场资源配置效率，但奈何野蛮发展多年积弊太深，已经不能满足当下深圳的发展要求。就算纵观全国来看，深圳二房东行业也确实成熟的有点晚。就在深圳二房东们被口诛笔伐之时，北京、上海曾经的”二房东们“早已洗脚上岸，已经化身为了城市发展与产业培育积极的参与者。上海的锦和、德必，依托上海的城市更新与都市特色强烈的文创主题，潜心开发品牌，打造产品，现在都已登入资本市场，俨然成为了行业标杆。北京的创业公社，依托前几年国家双创、北京腾笼换鸟之势，已经转身成为国内领先的空间运营和产业服务提供商，在一线城市核心资产的全周期运营上积累起了核心竞争力。

深圳这个商办二房东行业需要不仅是打击与整顿，更需要的是行业真正的领导者。

深圳“产办二房东们“未来何去何从

其实早在2019年底，深圳市就出台了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），这份文件就像那把达摩克里斯之剑一样悬整个行业头上。深圳政府真是已经做好了行业整顿的所有准备：要依据有依据，关于租赁市场管理的立法已经取得推进；要方案有方案，《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》已经属于精准打击型的作战预案，对于水电、面积等突出的行业乱象，已经出台了操作性极强的方案；要手段有手段，网格化管理、租赁备案、大数据监控等让侥幸者无漏洞可钻；要铺垫有铺垫，深圳已经建立全市统一的产业用房信息平台，并保证财政投入，积极地完善其功能。既已万事俱备，这记重拳马上就要打的，与其提心吊胆的揣摩，不如把眼光放远，做些长期打算。

我们不妨可以做个”短、中、长“期的沙盘推演。短期内，形势很明显，二行业洗牌在即，发展形势极其严峻。监管整顿这把剑是要落下来的，其主要手段体现在直接间接两方面，直接的就是上面提的强管控，在产业监管、租金指导、收费整顿等方面重拳出击，间接的是政府在积极的通过工业容积率的提高、集中增加产业空间供给，来调整供需关系。在这样行业强加监管的压力之下，中期内（2-3年），我们会看到大量行业利润减损，成本收益倒挂的二房东将弃租出清，伴随而来的是大量业主寻求代理或委托经营，市场对于专业运营的市场机构需求加大，在深圳有出色招商去化、服务运营的承租运营或委托经营企业将出圈。彼时，深圳也将真正孕育出自己的“锦和”、“德必”。

长期来看，商办二房东们必须要转身成为真正的”产业园区运营商“。“二房东”所代表的“承租经营”模式（即包租模式）长期来看未必是一门好生意，承租经营本质上赚的是房地产行情快速上涨的城市红利，而未来租金上涨动力有限，转租高价差已经不可持续。参考北京、上海的前辈，仅靠包租是走不远的，必须完成商业模式升级创新，比如自身金融能力较强的北京创业公社、上海锦和在积极探索联姻资本，准备围绕核心资产在探索”融投管退“一体化的大资管玩法；品牌出色，产品体系健全的上海德必积极探索”委托经营“这种低风险轻资产打法来快速攻城略地扩大管理面积。无论商业模式如何变化，这些商办二房东们做的还是产业园区运营，那就必须要有专业功夫，要在”项目拓展+更新改造+项目招商+物业管理+企业服务“等企业服务与资产管理两方面体现专业化运营的价值增值。总而言之，二房东“这个略带戏谑之意的行业应时代之需而起，也在顺应时代找到最终归宿。

敢问路在何方？“二房东”投机钻营、喧嚣造富的近路、窄路、偏路统统走不通，而真正的城市与企业价值创造者的大路正越走越宽