随着房地产企业净利润率逐渐下滑，费用控制成为企业追求利润增长中的重要一环，如何进行降本增效成为越来越多房地产企业必须面对和解决的问题。
一、房地产企业管理费用管控现状
2020年A股上市房企营收排行TOP20的管理费率均值为3.32%，且整体呈现下降趋势，可见标杆房企对管理费用管控愈加重视。其中，滨江集团的管理费用率最低为1.43%，中天金融的管理费用率最高为7.77%，各房企之间的管理费用率存在明显差距，费用管控能力参差不齐。
数据来源：上市房企年报，和君整理，管理费用率=管理费用/营业收入×100％
2020年上市规模房企TOP20的管理费率同比降幅均值为13.7%，仅3家房企管理费率出现同比上升，其余17家管理费率均出现同比下降。从数据可看出，头部房企正在积极对管理费用进行管控。
备注：以2020年A股上市房企营收排行榜口径，统计营收规模在36亿元以上的上市规模房企管理费用，主要以管理费用与各企业营收作比计算企业管理费率，分析数据仅供参考，用以呈现当下行业费用控制情况。
房地产开发项目管理费用计提比例的行业标准为销售收入（全口径货值）的2-2.5%，但由于项目所在区域、售价（项目货值）、项目公司人员结构及配置、总部管理能力等的不同，不同房企间管理费用率差别较大，一般规模越大，管理费用率越低。
数据来源：上市房企年报，和君整理
二、房地产企业管理费用的构成及存在的问题
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、办公费、会议费、房租及物管费水电费、差旅费、业务招待费、咨询费、聘请中介费用、车辆管理费、劳务费、企业宣传费、折旧费、诉讼费、董事会费、无形资产摊销、劳动保护费等。我们服务的某房地产企业管理费用明细科目主要包括：
通过研究房地产企业目前的费用管控模式及流程，经过总结归纳分析，我们认为目前房地产企业管理费用管控普遍存在以下几点主要问题：
1、管理费用管控的主责部门不明确，管理费用预算往往由综合管理部门或者财务管理部门负责汇总和审核，但各项费用的合理性审核没有明确责任部门。
2、费用管控的标准及管理制度缺失，管理费用总额一般按照销售收入（全口径货值）的2-2.5%计提，但各项费用的实际发生往往涉及到多个部门，缺乏管控标准及整体的管理制度，对于具体费用发生过程及后续费用的管控显得较为粗放。
3、管理费用执行过程的监控职责缺位，缺乏预警机制。
针对上述管理费用管控现状及问题，通过研究行业标杆企业费用管控的管理经验，我们提出按项目与按年度双控的费用管控模式，全周期管理费用按项目总控，同时每年度按照预算进行管控。全周期管理费用总额控制目标需根据项目成本利润指标要求、公司同类项目历年管理费用支出情况以及项目难易程度，在目标成本测算时予以明确，并将各项费用目标落实到各个责任主体。年度管控需建立预算编制-过程监控-考核激励的费用管控管理闭环，实现管理费用的全流程管理。
管理费用管控体系示意图
四、降低管理费用提升管理效率的几点建议
1、区域深耕。在战略布局策略上，进行区域深耕，优势在于管理半径小，可提高决策效率；项目密度高，可实现管理资源共享。
2、优化项目管理模式。对本地项目采用矩阵制管理模式，项目常驻团队做到精简高效，灵活调配总部人员，提高人人均效能，降低薪酬总额成本。
3、加强费用预算管理。年度费用预算须充分体现经济性和合理性，预算编制过程中各部室需进行充分的沟通。对管理费用执行过程进行动态监测，并建立管理费用预警机制，及时采取相应干预措施，并配合考核及奖惩措施，实现费用的精细化管控。
4、项目快周转。加快项目周转速度，缩短项目工期，可减少延期费用支出。
5、管理标准化体系建设。建立标准化制度流程体系，对投资、设计、采购、成本、工程、营销、运营等环节进行标准化、规范化管理，提高管理效率。
6、信息化赋能。通过信息化平台建设，将房地产开发全生命周期的各项业务数字化，为管理赋能，将大大提升经营管理效率。
综上所述，房地产企业的“管理红利”时代已经到来，降本增效将成为主旋律，对企业内部管理费用控制能力也提出了更高的要求。未来房地产企业要想取得竞争优势，必须转变粗放的经营发展思路，通过精细化管理实现高质量发展。
