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华远地产破茧成蝶!资产重组+服务商转型,地产界将迎来怎样的新篇章?
来源: | 作者:陈燕莉 和君咨询房地产事业部 资深咨询师;董美玲 和君咨询房地产事业部 咨询师 | 发布时间: 2024-04-30 | 106 次浏览 | 分享到:

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2024年4月26日,华远地产发布《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》,公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团,本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。本次交易拟采用现金方式。

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此次重大资产重组,标志着这家具有深厚行业底蕴的老牌房企正式启动战略转型,积极适应地产行业出清的新趋势,向综合服务商转型。实际上,我们认为华远地产此次转型并非偶然,而是基于华远地产对市场趋势的深刻洞察和自身发展的实际需求,也彰显了其寻求可持续发展的坚定决心。

01

地产行业环境及发展阶段倒逼企业转型

自2021年以来,房企暴雷频出,行业风险不断出清,房企从“高杠杆、高周转”旧模式向健康稳健方向发展。房地产市场从增量为主过渡到增量存量并重的时代,行业发展出现新机遇,新的发展模式有三个重点方向,分别是城市更新(“有序推进城市更新”)、资产运营(“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”)、综合服务商(“强化社区服务功能”),企业经营策略逐步转向重资产投资与轻资产运营双轮驱动。

02

40年房地产老牌国企面临转型发展新挑战

华远集团是北京市西城区属国有企业,有着40余年的发展历程,是国内最早从事房地产开发的企业之一。1983年,北京市西城区设立承担城市改造建设经营任务的全民所有制企业北京市华远经济建设开发总公司。1984年公司承建北京西单老商业区改造工程。1993年,正式组建华远集团。1994年,华远集团与华润集团旗下香港上市公司组成华远房地产股份有限公司,并于1996年在港上市。仅用四年时间,华远地产便将销售规模拉升至近50亿元,净资产增长至近30亿元,总资产达到80多亿元。而彼时万科的销售规模还不到30亿元。因此当时华远地产有着“南万科、北华远”的美誉。

然而2001年,因经营理念分歧、股份重组等各种因素,华远集团与华润集团正式分家,华远集团将旗下约18%的华远地产股份转让给华润集团。华远集团随后成立北京市华远地产股份有限公司,并于2008年成功借壳上市,登陆A股市场,但“小而美”发展策略使得华远地产错失了行业发展的黄金时期,叠加近年来受行业调控、融资环境收紧、房地产市场下行等多重因素影响,华远地产的经营业绩持续下滑,净利润自2021年起连续3年亏损。因此华远地产面临推动业务结构优化、加快业务转型升级、重塑核心竞争力的巨大挑战。

华远地产此次转型也是华远集团战略布局的重要组成部分。华远集团作为北京市西城区属国企,在“十四五”期间明确提出了围绕“智慧美好生活”进行战略布局的目标,打造智慧科技与服务、城市更新与运营、资产管理与经营三大业务板块,华远地产的转型正是华远集团落实集团战略布局的重要举措。同时华远集团通过接收华远地产剥离的资产与负债,可以缓解华远地产的资金压力,使其轻装上阵,专注于轻资产新业务的开拓,从而进一步提升整个集团的竞争力和可持续发展能力。

因此,在上述背景下,华远地产面对市场环境的快速变化,选择在房地产市整体出清、重构的大势之下,做了一次深度的调整与盘整。此次重大资产重组和转型后能够优化华远地产资产结构,降低负债水平,提升资产质量,降低经营风险。同时,转型为服务商也将使华远地产能够更好地应对市场变化,提升盈利能力和可持续发展能力。

同时公告表示,本次交易完成之后,华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务,实现业务的战略转型。通过转型,华远地产将能够提供更加多元化、专业化的服务,满足客户日益增长的需求,提升公司的市场竞争力及盈利能力,为可持续发展奠定坚实基础。

从代建业务看,华远地产最具代表性的代建项目为任丘石油海蓝城项目、世纪天乐大厦项目,其中任丘石油海蓝城项目是华远集团首个规模化代建项目,于2023年11月完成交付。同时华远地产还与旭辉建管签订战略合作协议,联手参与并落地代建类项目。随着代建行业的规模扩张,公司代建业务需要进一步发力,抢占市场份额。

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华远代建项目:任丘石油海蓝城 / 图源:网络

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华远代建项目:世纪天乐大厦(现为北京金融科技中心) 图源:网络

从资产管理、运营业务看,根据华远地产2023年度报告披露,公司经营性资产主要包括北京铭悦好天地、北京京西大悦城、长沙华中心T1写字楼、长沙君悦酒店以及长沙凯悦嘉轩酒店等,公司用于出租经营的主要房产面积共计约20万平方米,已出租经营面积约为18万平方米,出租率约为90%,出租经营收入37266万元。未来资产管理与运营有望成为华远地产的主要业务构成之一。

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华远中心·京西大悦城 图源:网络

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长沙华中心 图源:网络

03

华远地产战略转型发展前景展望

时光荏苒,“华远”在地产行业里摸爬滚打40年,曾登顶行业巅峰,也随着行业大潮浮浮沉沉,此次华远地产的重大资产重组和转型计划得到了市场和投资者的广泛关注,以此为契机,华远地产将彻底剥离地产开发业务,开启向服务商转型的新征程。这显然是一个积极的信号,显示了公司对未来发展的清晰定位和坚定决心。

然而,我们也应看到,华远地产战略转型并非一蹴而就的过程,在转型过程中可能会面临一些挑战和风险,例如新业务领域的拓展需要时间和资源的投入,市场竞争也可能更加激烈,组织能力建设要持续升级以匹配新的发展战略。重新出发的华远地产需要充分发挥自身在地产行业的优势,结合市场需求和行业发展趋势,积极探索新的业务模式和增长点。同时注重加强与相关领域的合作,引入战略投资者和合作伙伴,不断创新服务模式,提升服务品质,共同推动业务的发展。

本次房地产开发业务相关资产及负债转让只是开始,未来华远地产在其大股东华远集团及西城区国资委的全力支持下,通过战略转型后新的业务模式,积极整合集团内部及西城区相关资源和项目,为公司带来新发展新未来,重塑“华远”品牌价值,为投资者和客户创造更大的价值,在推动西城区国有控股上市公司高质量发展的过程中发挥积极贡献。



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