疫情之后，各地“十四五规划”真正开始落地执行，对于大中型城市来说，“城市更新”将成为城市发展的主题曲。

同时，城市更新也代表着一个新时代的来临，多年来城市发展的既有模式，将被新的模式所替代。虽然这个替代过程是缓慢渐进的，但却像时代列车一样滚滚向前、不可阻挡。

城市更新，其实是城市发展的新模式。城市更新的核心，并不是简单的老旧小区改造，而是城市动能的转换、城市综合品质的提升。就复杂度而言，以往的新区建设对比现在的城市更新，就像基础数学与高等数学的差距。

因此，想要做好城市更新，首先是做好思维意识的转变，这里梳理出思维转变中最重要的四项，并结合具体案例和数据进行深入分析和探讨。

以往的城市建设，利益主体往往是单一的，或是某级政府或是政府的投资机构。因此，只要这个单一主体（甲方）满意了，事情就能办成。

而一旦进入了城市更新阶段，就会发现，甲方与乙方都是复杂多元的。因为需要更新的区域往往属于多个甲方，有的是省级单位、有的是区级国企，利益诉求更是不尽相同。但由于在一个区块当中，必须整体调整更新，又不得不坐在一起，有所妥协才能达成一致。

例如，在北京朝阳区某老旧小区的城市更新项目中，在项目初期就涉及到了多个甲方单位：朝阳区政府、朝阳区国资委、北京市规划局等。每个甲方单位都有自己独特的利益诉求和需求，在项目推进过程中需要不断协调沟通才能达成共识。

而真正的“甲方”，是已经长久居住在这里的居民、商业机构，没有他们的认可和支持，城市更新项目无法成功，甚至有时都无法开工。因此，在上述北京朝阳区老旧小区的城市更新项目中，在项目推进过程中还需要与居民代表进行沟通协商，并根据居民需求对项目方案进行调整。

再看看乙方：承担实干责任的，有当地基层政府部门、建设企业以及运营企业。这些机构和企业，各自的需求更是千差万别。有的是希望是实现招商引资的政策目标，有的是需要实现企业多元化的产业发展目标，有的是实现一定的经营收益。

面对这种复杂情况，不是某个甲方，就能拍板定案的，而是要协调多方的利益、时间节点，才能开始行动。这时，往往需要通过“第三方”智囊机构，梳理各方利益需求，找到破解难题之法。

以往的城市新区建设项目，一旦确定下来，就会根据项目交付日期、倒排工期，然后一路狂飙突进。项目过程中，只要单一甲方满意，就会一路通畅。

而城市更新项目，每个利益主体，都可能对项目的立项、规划、开工、完工产生重大影响。且一旦某个利益主体出现变动，可能是对项目的思路改变，可能是机构内部的人士变动，都会造成项目的止步不前。而想要解决问题，也不可能是一纸文件、一个电话就能解决的。往往需要等待这个个主体的工作流程走完，才能松开刹车，再次启动。

例如，在上海浦东新区某城市更新项目中，在项目推进过程中曾遇到过多次由于甲方单位内部人员变动导致项目暂停的情况。每次暂停都需要等待新任人员熟悉项目情况并重新审批方案才能继续推进。

这时，对于城市更新中的任何一方来说，都只能静静等待流程完成。因此，就需要对此有有耐心、有应对，才能不被这种不断出现的突发情况所困扰。这种预防以及应对策略，往往是由“第三方”智囊机构，根据现实情况及时做出应对和调整策略。

以往的城市新区建设，当项目立项之后，只需要按部就班的进行后续事项——“规划—建设”，就可以看到成功的曙光。

而城市更新项目，是一个从规划、到建设、再到运营的持续过程，并不只是一个新区或综合体建成就万事大吉了。项目建成只是其中一个步骤而已，要完成整个城市更新项目，需要的是一个完整、全面的系统解决方案。并且这个系统解决方案，会随着项目进展情况随时改动和升级。

例如，笔者在深圳南山区某城市更新项目中，在项目初期制定了详细的系统解决方案，并在项目推进过程中根据实际情况进行了多次调整和升级。

以往的城市新区建设，建设参与者是以开发商为核心的一个串联式组合，由于这个组合是长期合作的，甚至可以把这个组合看作是单个利益体。

而城市更新项目，从策划到规划、再到建设、交付以及运营，这些机构并不在一条主线上。他们是不同的主体，在不同阶段、以不同形式，在项目中尽心竭力，自然形成的一个复合式的、融合发展的城市更新生态系统。

因此，不能简单地要求某个机构必须全力投入、全时投入。而是要在最初就制定好游戏规则、奖惩机制，甚至是退出机制，以生态方式集结在一起，协同工作。

写到这里，笔者心中不时想起过往这几年，在城市更新项目的种种经历。上面的文字中，只是浅浅带过，但是对于参与其中的人士来说，却会是感慨万千。或许有的读者不太懂文字中的隐含内容，但是只要你投入到这个领域，其义自见。

总之，城市发展的演进，已经进入了城市更新时代，大势所趋。而想要做好城市更新工作，远非用力即可，而是需要首先进行思维意识的转变，才能拉开城市更新的新幕布。

城市更新的新发展阶段：一切，从“更新”开始；一切，从“新思维”开始。