说起居家养老，“9073”和“9064”是绕不开的话题。

养老行业的“9073（9064）”模式是指：90%身体状况比较好的，愿意和子女在一起的老年人，采取以家庭为基础的居家养老；7%（6%）的老年人依托社区的养老服务中心，提供日间照料；3%（4%）的老年人通过机构养老予以保障。由此可以看出，无论各地采用的是“9073”或是“9064”，90%的绝大多数是居家养老已经是共识。

居家没有问题，养老似乎也说得通，但是稳妥的养老就不得不面对以下问题：

居家养老能否满足老年人身体机能的变化所带来的需求？老年人的身体是变化的。随着年龄增长，老年人生理结构和身体机能出现退行性改变，对环境适应性和抵抗力下降。不管是身体上还是心理层面都发生很大改变，也存在独有的特点。今天是自理状况，随着时间的推移，若干年后可能变成半自理，这是不得不考虑的。

居家养老如何及时地应对老年人随机发生的健康意外？老年人具有更高的健康风险。以老年人跌倒为例，世界卫生组织报告显示，全球每年有30余万人死于摔倒，其中一半是60岁以上的老人；在中国，每年有4000万老人至少跌倒一次，其中，每一万人中就有8位因摔倒而过早死亡，有40%-70%的老年人因为摔伤需要就医。此外，老年人经常一人多病，急症发病率显著偏高。

居室的硬件条件是否能提供适宜的居家养老环境？因为生理机能退化，老年人对居住环境也提出了更加细节化的需求。如基于安全因素所设置的无障碍设计、光照设计、防滑防撞设计等，基于环境因素的噪声、空气、光照甚至景观等选择和偏好，基于心理因素的家庭亲情联结和日常生活的“夕阳社交”等。

中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院《2022年老年人住房需求洞察报告》选取上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市开展了问卷调研，从中我们可以看出：

住房对于老年群体而言，其财产属性是放在首位的。在年龄方面60-65岁年龄段是主力人群，不出意外，这部分人群购房应该是最后一次，因此更强调“家”的概念。房产是他们给子女乃至孙子女提供代际支持或者从子女那里获得代际支持的重要保障，包括照料的实现、情感的联结以及财富的传承等。

老年群体更加关注硬件环境的改善。由于历史原因，我国城镇老年群体居住的房屋大多位于城市中心或主城区，室内户型、室外空间，特别是适老化配套设施及服务明显不足；因为城市中心拆迁或早年的住房改善而搬到城市边缘的老人，对公共资源配套，特别是对就医的需求愈发突出，因而更加关注周边配套的完备程度。

老年人对养老住宅产品的需求比较多元化。出于经济能力、行动能力、子女照料和硬件改善等多种要素综合作用，养老住宅消费最终更是一个多种要素平衡的结果，低龄老人注重小区周边生活便利度及医疗可及性，而高龄老人既要关注居住条件的改善，也要考虑子女照料的便捷程度。在有限的经济预算前提下，还要同时满足以上几点要求，住房面积更多的聚焦于70-90平米的两居室。

财产属性越强，产品力越强。一是很多养老公寓是由非住宅用地改建而成，使用年限缩短，水电等生活能耗成本较高，转让交易难度更大，在一定程度上削弱了产品力。二是房屋作为财产属性，其价值的高低和升值预期更多地取决于区位要素。因此真正意义产权类的产品将更受市场青睐。

先做好硬件设施，再考虑软件服务。老年人的消费习惯普遍是乐于为看得见的“实体”买单，而不大愿意为虚构的“服务”买单，特别是在需求不明显的情况下更加明显。因此开发养老住宅，要更加注重居室空间布局、适老化设施、安全预警系统等的铺设，在软件服务上由轻及重，前期可以采取“物业+养老”的服务方式，逐步延伸到“社区居家照料和健康管理服务”等业态。

搭车上路，协同共享，借力而非独斗。伴随着各地开展的城市更新行动和智慧社区、未来社区建设的热潮，利用政策优势和资源整合，在养老住宅的开发建设中补齐养老硬件和软件的短板。如浙江省在建设未来社区的实践中，宁波北仑打造了一个5A级居家养老服务中心，引入综合性养老服务中心，增加老年人的交流空间、社区活动空间。