受新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响，近年来我国经济下行压力明显加大，许多产业链、供应链均受到不同程度的冲击。接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给商业地产行业和实体商业经营带来许多新挑战和新机遇。
商业地产的基本特征：资金密集型、业态功能多元性、区位核心性
首先，商业地产是典型的资金密集型产业，项目投资规模大，开发难度高，投资性业务占比较大，投资收益大，但投资回报期长。
其次，商业地产兼具地产属性、消费属性及强金融属性，连接商户和消费者等多方利益相关者，具备业态多元化、功能多样化特征，进而表现出多种具体形态。
最后，商业地产以“区位理论”“级差地租”“聚集经济”为理论基础，商业地产的价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素是区位因素，因此，区位因素是商业地产价值的主要源泉和开发运营的核心影响因素。
商业地产发展趋势：供需两端均走弱，存量时代已经到来
今年年初党中央坚定实施扩大内需战略，提出要“推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式”。
商业地产作为我国消费和服务升级的重要载体，随市场经济体制改革、城市化发展、大消费活跃而顺应成长，在提振消费市场和稳定宏观经济大盘中发挥着极为重要的作用。
从市场表现来看，商业地产市场与宏观经济周期保持较强的正相关性，是大消费环境下的万亿市场。2022年上半年商办市场投资及新开工规模继续下滑，土地供求大幅缩量，商业地产存量增大、竞争加剧，已经进入过剩和淘汰竞争阶段。
从企业表现来看，头部企业聚焦核心区域，更加注重提质增效、稳健发展，并通过不断变革与创新来适应消费人群与消费需求的变化。商业地产企业的主流发展模式也开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变，从满足物质需求到满足物质和精神需求转变，从而促进地产产业价值链增值升级。
商业地产由消费需求牵引，场景破局、专业引流将成为未来商业地产发展的主要推动力。一个品质化和精细化的时代已经来临，未来行业将向高水准运营、复合型产品方向进一步纵深发展。
