2021年是“十四五”规划第一年，在“百年未有之大变局”背景下，科技创新被国家提到关键位置。作为科技创新的重要“载体”，产业园区2021年继续升温，得到了产业巨头、政府、房企、创投机构等各方力量持续关注。截至2021年4月，我国共有国家级开发区634家，省级开发区2094家，有一定规模的产业园区15000多家。

但是，随着新建产业园区“加速上马”，2021年开始出现供过于求的局面，加之疫情和传统房地产、传统制造产业下行的影响，行业“内卷”日趋激烈，园区空置率提高，同质化竞争日趋明显……如何应对？

和君产业园区事业部结合行业趋势，总结了2021年“十大”关键词，作为产业园区破局之道：城市营销、产业基金、政策创新、专业化园区、运营为王、轻资产、公募RETIS、双碳、元宇宙、新兴产业。

一、城市营销

2021年，城市和园区的互动关系日趋明显，城市营销对于产业园区的价值更加凸显。城市营销进入2.0阶段，即通过对产业环境、科技创新、人才宜居环境的呈现实现产业、高端人才的引入。园区要高度关注城市，首先是选择量级高的城市，其次要跟城市及政府“强互动”，但是，有一些房企、产业背景的园区，对于政府或者政策不是那么关注，导致园区“错失”了产业聚集的关键要素。

二、专业化园区

2021年，越来越多的园区走向“专业化”道路，双碳、集成电路园、医疗器械园、智能网联汽车园、人工智能园、软件园、环保园、直播产业园等成为热点。主要原因在于：锁定前沿新兴产业，深度聚焦、研究、深耕行业，构建产业生态，容易形成特色鲜明、具有高辨识度的标签，更容易得到行业头部企业关注，也更容易得到政府和行业协会支持。因此，专业化园区必须扎到产业里，成为行业一分子，提升行业影响力，聚拢相关的人脉资源。

三、运营为王

2021年，产业园区加速进入“运营为王”时代。产业园区从“增量开发”走向“存量运营”，摒弃“快周转”，拥抱“慢运营”，在存量中孵化新的盈利增长点，追求运营收益与运营成本的短期自平衡，并在长期内实现超额投资收益，将成为产业园区发展的核心逻辑。园区首先需要打造“三层面”园区运营服务体系（即基础服务、增值服务、高阶服务），其次，随着跨区域多项目的业务格局，也要构建“标准化+创新化”、“总部+前端园区”的多项目运营服务体系，总部要形成标准化服务清单、服务手册，各地园区再根据本地特点进行个性化和创新化。

四、元宇宙

产业是园区的核心，园区必须要深耕产业，尤其关注快速崛起的新兴产业。例如，2021年，元宇宙大热，引爆全球科技、资本市场。园区可以从两方面与元宇宙“亲密接触”：一是用元宇宙赋能产业园，二是打造以元宇宙为主导产业的园区。例如，用元宇宙的方式搭建园区应用场景，既可以通过沉浸式音乐、演出、游戏等创新模式，快速吸引C端和B端客户关注，也能够打破物理空间、疫情限制，全天候/跨地域导入流量。另外，可以通过“前店后厂”模式，把产业链上下游、相关企业（例如，内容生产、内容呈现、硬件、软件、服务类企业等）整合到园区里，提供研发、办公、生产空间，最终形成“S2B2C”、“B2B2C”的园区生态。