作者：和君健康养老事业部助理咨询师 李佳妍

酒店行业历经了三个市场阶段，从2002-2012年享受中产崛起与政策红利的行业黄金十年、2013-2015年成本上行与同质化竞争加剧的行业微利阶段、2016年以后行业发展放缓，市场下沉趋势明显。面对市场饱和与经营压力，以首旅旗下新北纬饭店为代表的众多酒店开始转型养老，下面我们从缘起、寻异和落地三方面，深挖酒店转型养老项目的根本原因，寻找转型需要注意的差异点，帮助企业落地实施。

1、缘起：同属服务业，激烈竞争下寻找新的市场空间

在行业层面，酒店行业需求愈加多样化，但市场项目供给过剩且同质化严重。相对而言，养老行业客群增长快、整体市场空间较大，在各级政府政策尤其是存量、低效资产转型养老政策支持下，酒店物业转型养老总体发展趋势向好；

在项目层面，部分酒店坪效低、入住率与RevPAR下降，经营效益欠佳，而同属服务业的养老在区位选择、物业选择、运营服务体系、物资采购上与其具备相似性，为项目转型提供了基本条件。

2、寻异：酒店转型养老项目在区位选择、功能设计、组织结构上更注重“康养”特质

区位选择上，除交通区位外，酒店转型养老项目选择还需重点考虑周边是否有能满足老年人医疗、慢病管理等刚性需求的资源条件；

建筑功能设计上，酒店转型养老项目重点在整体空间布局调整及室内适老化改造，在功能空间设计上注重“康养”内容，设置康复、轻诊疗、特色活动空间等场所。其他包括室内卫生间、餐厅、走廊、电梯等适老化关键环节在设计时要考虑安全性与便利性；

组织结构上，职能部门与销售部、采购部、餐饮部、工程部可作为基础职能，酒店原有房务部、康体部可变为“康养”特质更为明显的护理部、社工部。

3、落地：前期策划是前提、建筑改造是基础、运营合作是关键

前期策划需要通过市场调研等手段完成市场定位、品牌定位、盈利模式构建，并完成产品设计，形成可行性研究报告指导后端运营并向政府提报；

建筑改造需经过与建筑设计方、前期策划方共同沟通，完成包括建筑外立面、平面布局、室内装修、景观设计、动线设计等设计方案，对原有酒店进行改造；

与运营方合作是的最重要的环节，如果是新进入养老产业，没有项目成功运作经验，需要根据项目定位选择适合的运营方，降低项目运营风险。