和君房地产研究中心、泛地产沙龙：对话地产热点 畅谈金融创新暨金英会名企行活动

 和君房地产研究中心沙龙“对话地产热点 畅谈金融创新”在和君集团总部举行。

精彩内容播报：

在过去的十几年中，中国的房地产业一直承担着拉动中国经济飞速发展的重任。然而，进入“新常态”后，中国的经济发展速度由高速转为中高速，经济结构面临调整，曾经高速增长所积累的矛盾和风险日渐突出。在这样的历史时刻，地产业应如何转型、实现突围，重回“黄金时代”呢？4月22日，和君房地产研究中心与金英会带领大家，共同探讨转型期中国地产业的发展与创新。

活动伊始周彦平先生代表和君集团致欢迎词，并就和君集团及和君商学院的发展情况作详细介绍。

和君房地产研究中心首席研究员矫培民老师与大家分享了经济新常态下房地产的转型与突围问题。矫老师认为，如今对于房地产业进入“白银时代”的划分，从本质上讲是毫无意义的。判断一个行业处在什么阶段，首先应该考虑这个行业已经经历了哪些阶段、盈利模式是否改变、在新常态中要把握什么这三个问题。

回顾房地产业的发展，我国房地产业共经历了供不应求、供需平衡、供过于求三个阶段。而目前，我国正处于全国性供过于求的阶段，产能严重过剩。矫老师讲道，与这三个阶段相适应的盈利模式的改变依次是：一、卖楼花-营销竞争；买期房，讲故事，玩概念——不仅要买期房还要买现房，现房比例增大，不能只讲故事，比拼的是产品质量，房地产主流进入产品竞争。二、管理产品进入专业化——现房库存超过需求；标杆企业转向服务竞争，提高产品的性价比，提高附加值。三、进入服务领域后，房地产业进入新市场，开发商就是服务商，他们出售的不仅仅是房子，更是服务系统。
未来，城镇化发展将成为房地产业发展的主流趋势。回顾过去的20年，万科从93年的5个亿市值到13年的2000多亿，今后20年可能会出现很多新型的房企。另外，随着社会的发展，房地产业将进入互联网时代和金融资本时代，传统行业受到的冲击将越来越大。这就要求房地产业突破时空局限，运用互联网思维，降低交易成本；充分尊重市场对资源的配置。
过去，房地产企业70%靠开发贷。如今，房地产企业没有办法用过去的方式融资。因此，企业必须要与资本市场连接，进行直接融资；房地产企业需要提供专业的操作团队，拿项目只占3成，运营管理则占7成；房企需要有透明的操作系统，定期将风险投资置于边缘危机之前。
矫培民老师提出，在新常态的经济环境下，方向比速度重要。房地产企业要顺应趋势，重新定位核心竞争力，战略上锁定目标。
随后，和君高级合伙人彭锐老师就房地产金融的创新问题与大家展开分享。彭老师讲道，万达商业私有化说明股价低估，房地产市场整体低迷。万达退市说明国内经营性物业的定价方式结构化。在降息周期背景下，债权融资成本两极分化，高评级公司优势明显。重资产模式在资本市场式微，轻资产日益受到追捧，形成了极大的套利模式。 

彭锐老师同样就中国地产金融的历史进行了回顾。1981年中国出现了第一代开发商，即典型的“金融+建设”的模式；1987年深圳公开拍卖了土地；1991年万科上市；1996年可以抵押贷款；2011年房地产基金进入快速发展，影子银行成为房地产的重要资金来源。2014年房地产金融产品增加。在金融的助推下，房地产进入“大跃进”时代。以万科为例，在2006-2008年增发了141亿，营收增加了4倍。 
如今，中国正在进入地产的投行时代，市场总量已近顶点。这对于中小型的开发商而言，意味着传统商业模式已经破产。而地产并购、存量时代的到来，让市场定价规则发生逆转，制度套利的游戏难以为继。从债权到股权，从被动管理到主动管理，金融改革催生了全资管时代的金融创新。

彭老师谈道，未来地产投行时代的三个关键词分别是商业模式、产业整合、不动产资产管理能力。其中，资产管理就是融投管退的过程，是对接资本和资产的桥梁，是从地产到房产再到经营性资产，最后形成金融性资产的桥梁。资产管理包含物业管理、运营管理、资产管理（增加资产的价值，调整业态）、基金管理四个层次。他强调，资产管理看中从地产资产风险收益特性来考虑开发模式，不同的业态和业态组合具有不同的资产特性，而市场痛点则会决定未来的房地产金融走向。

在这种情况下，机构人士需要寻找更多安全稳定且标准化的投资标的——资产证券化。而对于金融机构来说，利差的缩小，使其有被当作杠杆的郁闷。
最后，彭老师提出了地产的资产运营逻辑，即注重资产收益率，发现低估值的物业，注意买入时点及资产规划、开发和经营的效率以及处置和变现的能力。
花絮：

和君咨询工作人员带领金英会朋友参观和君集团，并介绍和君文化及理念。