长租公寓的火爆一是源于强劲的租房需求，2017年全国的租房人口总量已达1.8亿人，市场规模突破万亿大关；二是源于国家层面大力提倡“租售并举”的政策支持。资本市场纷纷对这块蛋糕青睐不已，在资本的助推下，各大玩家开始疯狂走马圈地，但结果是2018年发展严重不及预期，多数仍处于烧钱阶段。对于他们来说，资产的高周转是活下去的基本条件，因而在获取房源之后，快速出租成为必然，这也为房屋的质量埋下了隐患。2018年的自如甲醛事件重新把长租公寓带回人们的视野，甲醛事件的发生是必然还是偶然，我们却可以从长租公寓的商业运作模式发现一些端倪。

一、租金差+装修投资溢价

以优客逸家为代表，从业主端整套租入再通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益，同时，“二房东”也会对租入的房屋进行简单装修，以实现房租价格的提升。该模式因其轻资产的运作方式而具备运营灵活的优点，在房源和租客的选择上，自由度更高，缺点在于房源异常分散，服务半径较大，管理运营成本较高。

二、生态社区+增值服务

运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度和粘性。该模式因集中运营，便于打造生态社区，进而从衍生的增值服务上获得盈利，同时也可降低运营成本，但缺点也在于要打造生态社区，只能通过整体收购或整体租赁实现，这对房源的选址有更高的要求，选址不佳，将导致后期整体出租率不高，影响“社区”模式的运行。

三、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同

以万科为代表，该类模式的核心是先租后售，公司的本质并不指望依靠公寓租金实现盈利，而是希望借以公寓租赁获得潜在的客户资源，带动其本身的房地产销售。长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，盘活了所管理社区的房源，提供社区增值服务。该模式对租户的标准相对严苛，尤其青睐工作相对稳定、高素质、高收入、高购买力的群体，租转售的效果有待进一步验证。

四、资产收购+持有经营

这种盈利模式与美国的公寓REITs模式类似，借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后与第三方的公寓管理公司合作，由其负责物业的出租经营与管理。相比于前三种模式，该模式为重资产运作，现金流压力较大。

五、资产证券化ABS，赚取利率差

以自如为代表，通过旗下金融公司放贷给租户，租户与自如形成债权债务关系，自如将债权打包注入给SPV，SPV发行证券募资，自如从SPV获得所募资金，补充旗下金融公司继续放贷。由于租金是一种被认为是比较安全稳定的支出，因此该类ABS的回报率和安全性有一定保证。但多数的长租公寓作为二房东，没有物业产权，用租金收益发行ABS，相较于物业资产型ABS，潜在危险极高。

无论何种模式下，低成本获取房源和精细化运营都是长租公寓盈利的关键所在，参与者只有在房源端占据成本优势，在运营端力争取精细化、专业化，以高品质服务掌握更多的租户资源，才能实现稳定盈利。

——和君咨询助理咨询师 汪雷