作者：和君咨询咨询师 刘卓  

预售制是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的制度。1994年，我国出台了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，正式确立了商品房预售制度。2001年至今，住建部对预售制的相关细则不断地修订和完善，预售制逐渐成为我国商品房市场的核心管理制度。当前，预售是我国商品房最主要的销售方式，一二线城市商品房预售比例普遍在70~80%；同时，预售还是房地产企业重要的融资方式之一，预收账款占房企负债的比例约为30%左右。

事实上，预售制并非中国特色，在发达国家和地区也是较为普遍的销售模式。但与中国大陆不同，这些国家和地区均建立了较为完善的预售机制，有专业的法律、金融或第三方机构监督开发商履行销售合约，保障房屋质量。如，香港的预售准入由政府和律师协会双重监督，购房者的定金及首付款都存放于律师的第三方账户。一系列完善的机制既保护了购房者的权益，也保障了市场的平稳运行，有效降低了违约风险。

近年来，随着房地产调控不断加码，部分城市实行了临时性“现房销售”政策。如2016年8月，苏州出台的“新十五条”规定，土地出让成交价超过市场指导价10%，工程须竣工验收后方可申请预售许可。2018年住建部一份关于“取消预售制征求意见”的非正式文件在网上流传，加剧了房地产企业对国家是否会取消预售制的普遍担忧。

针对取消预售制对房企的影响，我们以某小型房企的真实项目进行了测算，得出了两点结论：一是在房价不变的情况下，预售制取消将导致项目年化投资回报率由17.78%下降至15.54%，投资回收期由2.1年增加值3.1年，对房企没有致命影响。二是由于预售制取消带来的房企融资成本上升、市场供给减少，短期内将会加大房价上涨压力，这是国家不希望看到的结果。因此，我们认为，部分地方政府实施的临时性政策只是为了抑制短期土地市场和楼市过热采取的措施。一旦楼市遇冷，该类措施即被取消。因此，未来一段时间内，全面取消预售制的条件仍不成熟。

倘若真有一天，预售制全面取消，我们认为可以采取以下措施：

第一、适当降低开发节奏：拿地以小盘为主，以平衡周转速度下降带来的影响。

第二、加强区域研判：尽量选择去化速度快的地区，以减少资金压力。

第三、提升产品品质：现房销售，购房者“眼见为实”，必须更加注重产品品质提升和售后服务机制的建立和完善。

第四、提升开发效率：在材料、建造方式、管理模式等方面寻求突破，通过压缩前端设计、报批报建、招投标等时间来提高效率，加速周转。

第五、拓宽融资渠道：通过加强与本地金融机构合作、与其他地产企业合作开发、资产证券化、调整付款节奏等方式进一步拓宽融资渠道，平衡预收账款降低的影响。