当中心城市规模扩张到经济指标“不划算”程度，城市小单元陆续出现，随年份不同，这些城市小单元有各种称呼，例如文创小镇、旅游小镇、田园综合体、特色小镇、康养小镇、金融小镇、设计小镇等。商业就成为小镇最基本城市功能，构建“小镇商业”的底层逻辑是共通的，就是找到并且培育商业发展动力业态和引擎。

1、小镇商业缺项大招商难

这里讲到的“商业”不限于商品零售，还包含生活服务和产业服务业态。小镇并非指行政建制的城市单元，而是指因制造业或房地产业而新开发的城市小单元。随着小镇常住人口的进入，对商业服务的需求自然发生，乍一看好像生意机会巨大。但实际上小镇商业招商很难，服务配套总是不能满足生活需求。在需求和供给之间产生缺口的原因与人口总量以及密度有关。由于人口总量少导致商业营业额小，经营成本占比就大，商家难以承担，也不敢进入。这就是为什么小镇招商难的原因。

2、寻找商业发展动力

很多学者专家讨论商业发展喜欢抛出连串经典数字：x万人口消费可以支撑一个五千平米规模的超市，xx万人消费可以支撑一座电影院。总是以消费总量来规划商业面积，按照这种经典理论，根本无法构建小镇商业系统。规划小镇商业系统，首先要搞清楚小型商业系统的发展动力在哪里，动力引擎是什么业态，具体是哪些业种组成。

之前，我们在北方某省会城市的新区经营幼教专业街，根据当地生活服务的缺项，确立商业街经营主题是幼儿教育。首先引入两家幼儿园，产生四百个学位，引发了与幼儿园业务相关的幼教，幼儿保健，美容护理，国学教育，艺术培训等等更高等级服务业迅速聚集，在三个月之内，完成了这条商业街过去撂荒三年未能完成的招商任务。我们规划的商业业态是幼儿保育专业服务，动力引擎就是幼儿园。然而时过境迁，在新技术环境下，新业态如雨后春笋般出现，原本的幼儿艺术教育类服务业已经被网络视频课程分食占领。甚至连房地产代理销售业也被网红直播业态抢了“蛋糕”。完全不懂房地产的“网红小姐姐”创造出一天卖出几百套房子的神话，直接“饿死”寄居在售楼部里的房地产代理销售公司。

新技术环境下，如何寻找商业发展动力引擎？怎样组织构建新形态的小镇商业系统？这系列问题对于规划小镇商业系统具有突破性创新意义。