文:和君合伙人 彭锐
 
导读:2017年地产会有什么大事件发生,大趋势显露,让我们一年后来印证本文是否靠谱。
 
又到年末,去年的这个时候写了一篇《狂想2016,快跑吧,房地产+》,文章的五个猜想在今年看来基本都算靠谱,所以不妨再狂想一把,看看对来年会不会有点启发意义。
 
狂想1:特色小镇,有人欢喜有人愁
 
如果要评选地产领域的新鲜热词的话,2014年我选众创空间和地产众筹,去年我选民宿和白领公寓,今年我会选特色小镇和资产证券化。关于特色小镇,今年出了太多文件和政策,也爆出了很多的标杆案例,无论他们是国外还是在中国浙江。然而,如果仔细看这些案例的话,大部分案例都经历了十年以上甚至上百年的发展,而且很多案例成功的个体原因显著大于共性原因。因此,特色小镇这样一种概念能够在中国960万平方公里大跃进的复制建设吗?这个大热潮的最终结果也许在明年只是初步显现,但可以肯定的是,所有参与的人们的心境一定如同现在的房价一样:两级分化,冰火两重天。
 
显然,对哪些选对了地方(这是第一位的),例如大城市群周边区域的企业来说,特色小镇是一个美差,而对于那些远离热点区域的特色小镇,如果不能建立恰当的投资模型,控制自有资金投入,撬动低成本长周期资金,大部分小镇的开发者将陷入新的去库存圈套而万劫不复。如果把想象力再往后扩展,我们将会看到在中西部欠发达地区大片兴起的“特色鬼镇”,精美的规划,烂尾的建筑和人烟稀少的街区。与此同时,我也会看到在广大的农村地区,基础设施在显著改善,通达性和基本的生活条件日新月异,逆城市化日益深入人心,逃离都市和雾霾选择乡村的人在不断增加。看到这分裂的情景,最好的经济学家和社会学家恐怕都算不清特色小镇这笔账,一切或许只能留待后人评说。
 
狂想2:地产Top500强要凑不够数,金融系地产公司占据半壁江山
 
我承认,这个狂想有点耸人听闻,毕竟,在中国这样大的市场和房地产所有的区域性特点,在未来,存在500家地产开发商还是毫无困难的。笔者使用这样的题目只想说明,传统意义的开发商数量正在大幅减少,大量的中小企业正狂奔在告别这一市场的路上,尽管排名靠前的巨头们依旧可以通过提高蛋糕份额,甚至是巨头与巨头合并同类项来保持继续成长。2017年,地产的并购将继续进行,单一项目的并购频繁,整个企业的打包并购也会变得主流,规模企业的特色会变得越来越细微,而小企业的唯一生存之道是变得越来越有特色。
 
要想跻身并成功的维持排名榜的前列,打通金融的任督二脉成为必须的条件。在收益率不断下行的情况下,改善财务报表的关键是找到低成本的资金以确保企业的正杠杆,为此,上市已经不够,与金融机构的联姻会变得更为普遍,因此,我们将继续看到险资举牌、四大资产管理公司的身影也会更加活跃,一部分地产企业在走向金控,更多的金控将继续发展地产业务。
 
狂想3:不动产的资产证券化高潮迭起
 
2016年是不动产资产证券化的元年,2017年高潮将继续来临。也许为了十九大前的金融维稳,REITs等很多现象级的资产证券化创新工具在中国大陆的问世日期将继续推迟,但是各种类REITs、准REITs,AMBs(无论是RMBs还是CMBs)都将不断登台,吸引人们的眼球。造成这一幕背后最大的推手无非这三个:1)利率整体下行下的资产荒让主流资金更加偏爱风险较低,收益适中的不动产资产证券化产品,其实很多时候大资金大选择并不多;2)地产进入存量运营时代,行业的发展会使运营良好的不动产资产更多的浮出水面,成为良好的底层资产;3)随着以证券化为重要方向的国企改革的深入,大量因其绝佳的地理位置而令人垂涎的国资资产将出现在市场上,成为资产市场上被吹捧的明星。
 
在资产证券化风气云涌的背后,能够创造证券化所必须的“未来可预见的稳定现金流”的资管团队、运营团队会成为房地产领域的一只新军冉冉升起。当前新三板公司已经有两位数的运营公司挂牌,相信,随着资产证券化时代的到来,主板上也会产生这样的企业,就如同凯德商用一样。
 
狂想4:房地产后服务市场杀手级应用频频闪亮登场
 
房地产存量时代,开发商的影响力正在衰减,基于存量房各种场景的房地产后服务市场正在蓬勃发展。当前首先映入眼帘的是诸如链家、平安好房、房多多这样的存量房地产交易服务商,其次是在彩生活带动下的以智慧社区为概念的物业管理公司或者叫做社区服务商。正在发轫的还有养老社区服务、老旧社区改造服务、度假区运营服务、互联网装修等一系列业务业态。
 
我们可以看到,基于人们对房屋的投资、使用产生的各类场景都存在着机会,无论是在住宅小区、写字楼、产业园区、度假区抑或是购物中心,无论是购物、居家、社交、娱乐、康养等各种人的需求,当技术发展基于大数据把客户、商家和资产的链接很好的打通,新的商业模式必然层出不穷。它与传统的互联网企业O2O最大的优势在于,一方面他们基于现实世界的物理空间,因此能够在物流配送、社区培育、服务保障上形成规模优势,另一方面,把高现金流的服务型业务与流动性低但价值体量大的资产链接起来,这类业务有机会在资本和资产两个市场上创造价值,形成多重的价值效应。
 
狂想5:发烧的旅游,发凉的旅游地产
 
整个一年,旅游都热得发紫,各地陆续出台全域旅游等政策,中央电视台的大把黄金时间广告被各地政府的旅游推广广告所占据,各类旅投公司纷纷设立并跑马圈地。在制造业不振,房地产分化的大势下,旅游因为能够带动交运、酒店、餐饮、零售、文娱、地产等多个产业而备受各级政府青睐,成为拉动地方经济的重要抓手。
毫无疑问,中国旅游产业的发展速度是惊人的,这也带动了大量旅游城市如三亚、大理、丽江、张家界等的跨越式发展。但是旅游业是典型的投资大、开发周期长的长线产业。在新的旅游开发中,由于易于开发且高资源禀赋的项目已经大部分被开发,新的旅游资源开发难度在不断加大,投资回报这本帐往往并不好算,很多企业自然选择了开发旅游地产作为平衡资金甚至是盈利的重要手段。前面所述的特色小镇中的旅游小镇的大量出现更是加大了旅游地产的供应。在需求端,投资人的跟进热情明显滞后于供应端,人们的投资更倾向于一二线城市的地产物业,在一涨一跌之间,旅游地产凉风劲吹是主旋律,可以预见,在三四线城市住宅、非一线城市商业之后新的去库存品类——旅游地产正在酝酿之中。
 

一线城市地王背后的投资逻辑

狂想2016,快跑吧,房地产+

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