作者:和君集团合伙人  彭锐
 
引言:[和君洞见]三四线城市的房地产如今堪称哀鸿遍野,如何自我救赎,是完全撤离并全部涌向一二线城市,还是另有它招?希望本文能够对那些深陷三四线城市泥淖的地产商们一点启迪。
 
你若爱一个人,让他去一线城市干房地产,那里是天堂,你若恨一个人,让他去三、四线城市干房地产,那里是地狱。产业不振、人口外流、库存惊人、销售低迷,金融机构避之不及,这便是三四线城市地产市场面临的悲惨世界,已深陷其中的地产商们拿什么救赎?
 
一个显而易见的事实是,13亿中国人不可能全部聚集在北上深广为核心的几个城市群里,即使按照人口稠密的大东京地区和大首尔地区的人口聚集程度,这几个片区最多能容纳的人口几乎不可能超过5亿。换言之,除去这几个城市圈的三、四线城市,在其它地区仍然不可避免的要生活超过60%的中国人口,如果再加上短期逃离三大城市群的休闲度假和探亲人群,三四线城市人口数量仍然是巨大的,这是这些城市地产发展的基石。
 
然而,面对总量过剩、量价齐跌的市场,三四线城市的地产如何发展,对于那些进不去一二线城市的开发商们,生存和发展的希望在哪里?
 
营造生活社区
 
首当其冲的是住宅开发。毫无疑问,开发商们过去认为风险最小、资金回笼快速的住宅房地产让自己大吃苦头,伴随着政府大规模供地,大量同质化、高容积率的住宅供应严重过剩。雪上加霜的是,由于采用1:1的车位配比,即使销售尚可,车位消化也举步维艰,很多开发商的利润全部套在小区配套车位上,回收之日遥遥无期。
 
同质化开发难以维系,唯一的机会就是差异化竞争。在三、四线城市,低密度、高品质的住宅物业正好可以满足当地中高收入以上阶层的改善性需求,碧桂园在这方面的市场定位是精准的。要抓住这一市场,当然需要地价和城市规划条件的配合,而卖地已经十分困难的地方政府现在在这方面已经变得配合许多。要想吸引改善性需求,产品上的创新或者升级是必要的,但却并不是最重要的,最重要的是社区配套,如教育、养老、医疗、休闲等各类生活服务配套。功夫不在房子而在相关资源的引入和组织。很欣赏一位学者朋友的话,现在不是建造房子而是营造社区。
 
打造小城慢生活消费IP
 
商业地产是绞肉机,这个论断适用于所有城市。在过去几年里,三四线城市的商业地产开发量同样惊人,大量新区的商业地产项目面临着烂尾或者无法经营的命运,成熟发展区域的商业地产也因为电商冲击和开发商自身专业能力的局限而困难重重。这些城市的商业地产真的没机会了吗?从笔者跑过的大量城市看,大部分城市总量过剩是确定的,但是在结构上却依然存在机会。
 
从需求端,中小城市的消费增长潜力巨大,近年来大量的研究报告都已表明,由于生活负担小,中小城市的消费增长速度甚至高于一二线城市,同时,一二线城市的假日经济、周末经济、返乡经济成为消费下沉趋势的注解。随着消费能力的增长,人们对消费品质的要求在提高,消费的方式也在不断升级,简单的吃吃喝喝已经远远不够了。在供给端,当前大量的商业地产处于两种情况,一种是开发商急于变现而散售,一旦物业无法统一经营管理,等于自废武功,再好的产品或业态规划都是白搭。另一种情况是照抄一线城市,从产品到业态配比再到品牌落位。问题是,一线城市人群的消费心理、消费习惯与三四线城市相差甚远,其结果是成本很高,效果很差。例如,笔者在一些三线城市见过一些凯德Mall,几乎都经营不好。
 
显然,增长的需求并未被供给很好的满足,甚至,适合三四线城市的商业业态和商家资源也相对匮乏。这意味着,倘若能培育和组合适宜于中小城市消费者消费的IP(包括品牌、业态组合、对应商家、管理服务体系等),将有机会轻松的占领这些城市的消费制高点并在同类城市中快速复制。目前,我们已经看到一些团队正在各地尝试。
 
建设产业新城
 
产业升级和产业区的升级是三四线城市的巨大挑战,也是机会。一方面,这一轮产业升级对中国产业版图的改变不可能仅仅局限在大城市,产业链的重构和升级,产业互联网对传统产业的改造会对三四线城市的产业生态带来新的变化。开发商倘若能够在投资能力、招商能力和建设能力上给予地方政府帮助,将有机会获取优秀项目和土地资源,华夏幸福的成长已经证明了这一模式的可行性。事实上,三四线城市未来土地的增值将更多体现在产业发展上,孤立的发展居住新城最终变成空城、鬼城的风险已经越来越大。
 
产业新城的发展不同于早期政府主导的开发区、高新区的发展,业态更加综合,更为关键的是产业开发是引擎,这对开发商提出了全新的要求。这种开发的复杂程度超越了任何单一企业的能力,建立平台化商业模式,建设产业生态或许是最好的选择。至于做什么样的产业,显然不能一概而论,尤其忌讳好高骛远,盲目跟风一线城市。而应该因地制宜,发挥地缘优势和资源禀赋,研究辐射区域内的人口特征和收入水平。

依托大农业,发展生态经济和休闲产业载体
 
当一二线城市的生活空间越来越拥堵,现代化的生活节奏越来越快的时候,小城亲近田园和乡土,闲适而平静的生活环境就变得越来越珍贵。当大都市饱受食品安全、空气污染这样的工业化后遗症困扰的时候,生态有机、清新健康的农产品及其附加产品变得越来越稀缺。一二线城市的强大磁场可以吸走资金、人才和技术资源,但却带不走纯净的土地、清新的空气、特有的气候和道地物产。这一切构成了三四线城市独特的竞争优势,依托于大农业的生态产业和休闲产业将是未来众多三四线城市在中国产业转型时期的必然选择,在这方面四川和云南的一些城市已经走在了前面。
 
在既往,好山好水的价值尚难以形成有效的需求,而现在,中国的人均GDP快速超过5000美金,消费能力已经不成问题。接下来的问题是如何有效的进行产业组织,提升产业结构效率,以实现这些资源高效的产业化、资本化,并最终带动三、四线城市的经济发展。
 
无论是新型农业还是依托于生态环境的休闲文旅产业,本地化特征是明显的,外来的和尚未必好念经,念好经。深耕当地,且在过去发展中积累了投资能力和空间开发能力的房地产企业在某种程度上拥有更多的机会。通过对产业载体的开发,如农业示范区、生态园区、休闲度假区等,有效整合产业资源,营造产业生态,开发商们将有机会获得多重的收益,包括资产增值收益、配套房地产开发收益、产业服务及投资收益等。

当前,几乎所有人都将目光盯向了一线城市,那里已经拥挤不堪,常识告诉我们,当所有人都涌去的时候,那里的陷阱一定多于机会。所以在这样的时间节点上,以新的业务模式,发力三四线,其实无需救赎。