文/和君集团合伙人  彭锐
导读

笔者年后行走了多个城市,但均非一线城市,所到之处都深刻的嗅到的是完全不同的地产气味。结合中国当下的时代变幻,不得不感慨时代变迁,中国地产的经历绝非是简单的升级转型而是换代,即使是一线城市近日的疯狂也难改变这一趋势。

 
写下这个题目的时候,一线城市的房地产市场正在上演新一轮的疯狂,剧本似乎回到了2009年的V型反转,然而在更多的城市,面对低迷的市场和艰巨的去库存任务,不少开发商们仍然一筹莫展。分化,越来越严重的分化,故事重演已不可能,分化不过是产业换代的一个标志罢了。

现代中国房地产业发源于上世纪80年代末,政府批地,开发商开发销售,并且从港台那里学会了卖楼花。在最初的十多年里,房地产业有过1992年昙花一现的局部繁荣,但在大多数年代,全行业亏损都是这个行业的标签。有趣的是,今天的那些大佬级民企或上市公司几乎都是在那个时代入行。万科(1988)、万达(1988)、碧桂园(1992)、龙湖(1993)、融创(前身顺驰,1994)、绿城(1995)、恒大(1997),他们进入并坚守正是看中了当时中国正在经历从建设温饱社会向建设小康社会的转换。温饱社会,解决的是人们吃和穿的问题,所以,在上世纪80年代,纺织、食品当然也包括刚刚通过联产承包责任制解放了生产力的农业都是一片欣欣向荣的景象,但在正为温饱奋斗的国人面前,单方千元(不是笔误哦,这真的是90年代初一线城市北京的房价)也是天文数字,房地产不景气是必然的。但是当中国解决了温饱问题,小康社会最重要的需求变成了住和行。中国房地产1.0时代的火热年代不期而至,如果说这把火有一个点火者的话,那就是朱镕基总理推行的住宅体制改革。

接下来的“神话”故事耳熟能详。2003年,万科的销售额是78亿,当时已经让小伙伴们惊呆了,然而万科销售额过千亿竟然只用了8年!中国房地产业成为中国经济的支柱型产业,总理“斗不过”房地产公司的“总经理”。很长的一段时间,中国的福布斯富人榜更像是房地产业大佬们排名榜。更令人叹为观止的是,联想、娃哈哈、华润、中粮、海尔、国美。。。几乎所有其它行业的知名企业都进入了房地产业(仅从这一点,就可以看出华为是一个奇葩),甚至名单里还可以加上清华、北大……最终,行业一年的销售规模在2015年达到8.7万亿,如果这是一国的GDP的话,按照当前的汇率,可以排到全球第13位。

然而,在喜刷刷的销售数据背后,当前面临的却是空前“去库存”的压力。世联行自行统计测算的全国待售(包括历年未售出和新增待售)的库存需要约10年才能消化。更宏观的解释包括:中国城镇化正在减速,人口红利已经耗尽,人民币升值周期已经结束。更为本质的变化是,以住行为标志的小康社会建设已经基本实现,未来建设共同富裕社会,房子已经变成了“过剩品”,住房消费大有过时之势。

中国地产1.0已成“你的背影”正不可避免的逝去,只剩下“我的目光”缅怀过去展望未来。

首先留给我们背影的是那个时代的行业标杆们。新晋华人首富王健林,现在谈得最多的是文化旅游和电商,对于地产,留下的是大幅下调的销售目标和据说高达5万人的裁员计划。行业领袖万科在从宝万之争的漩涡中脱身后甩出的新方案是:从广深区域试点,除了财务和项目发展部,全部职能部门都要自立门户!那些曾经的大佬们,潘石屹已经和IT创业精英们厮混在一起,思想家冯仑还继续在布道,万通却已不再姓冯。宋卫平除了建房又有了种地这一爱好,任大炮作为行业学者依旧犀利却因为批评时政而惨遭封口,龙湖的吴亚军、碧桂园的杨国强则正在逐步退居二线。“物是人非”的地产会曲终人散吗?今天一线城市的疯涨是上演回光返照的最后疯狂吗?

答案当然是否定的,地产2.0的新时代已经徐徐拉开帷幕。首先随便列几组数据:中国的城镇存量住宅已经超过200亿平米,如果其它房屋面积与住宅是1:1的比例,中国的城镇存量房面积已经达到400亿平米。如果有人能够让这些房屋每平米每年增加100元的租金或者减少100元的持有成本,对应的价值就是4万亿!中国有3194个市县,如果按照每个市县平均有两个开发区计算,共计6388个开发区,而这些开发区大部分的建设历史都在5年以上,他们当年引入的大多是传统产业,面对传统产业大转型的时代,这意味着大部分开发区需要进行更新,如果一个开发区的更新面积是100万平米,这意味着更新量达到63.9亿平米!中国的旅游业方兴未艾,国家旅游局高调宣布,为了补短板,未来三年要新建、改建5.7万座厕所!显然我们不可能只建厕所,其它的旅游配套设施也是不可或缺的,如果1个厕所匹配2000平米的旅游设施,这需要新建和改建旅游设施的规模达到1.14万亿平米!

数据其实还可以列很多,列出这些数字只是想说明,中国的市场很大,走向富裕社会的中国,一切产业生产和消费都需要在特定载体和场景中进行,未来房地产这个产业的量依旧很大,机会多多前途无量,只不过开发商特别是住宅销售型的开发商的大时代已经结束了。

2.0时代首先是属于那些能够给存量房带来价值的不动产资产管理和运营机构的。对于他们而言,毛坯房已经有了,需要的是精装修,所以他们需要的不是开发和建设,重要的是给房屋定义恰当的功能、内容和场景,并配以恰当的金融工具以改善不动产资产的流动性和变现能力。

2.0时代当然也属于致力于城市更新的投资和建设者。与过去的棚户区改造和旧城改造相比,未来的城市更新者们面临的是更加高昂的更新成本和惨淡的新房交易市场,通过开发给土地“赋能”,让每一块土地成为最好的自己,难度很大,利益也很大。

2.0时代也属于那些将地产与衣食住行以后的新需求链接起来的地产商。这些新需求,物质的部分已经越来越少,精神的部分却空间无限。健康、快乐、幸福、生态这些与心灵有关的词汇成为未来地产的关键词,多年前有人提出了“心经济”的概念,套用过来,不妨把他们叫做“心地产”。

在这个代际转换的时节,一些人已经远离地产不再回来,一些人还在思虑如何在这一波政策推动的地产局部牛市(仅限少数城市)中出货,还有一些人,大部分是这个行业的新人,已经在为新的地产时代布局启航。此时此刻,风云变幻,作为产业的研究者和参与者,唯有写下:“你的背影,我的目光”来记录这个不平凡的时刻。