文/和君集团合伙人 彭锐

导语:在这个有梦想就有希望的时代,我们不妨一起来狂想2016年房地产+会发生什么样的故事,无论是悲剧还是喜剧,房地产+正在快速奔跑着代替传统的房地产开发成为地产业最有未来的领域。
   
去年吭哧吭哧写完“新常态”系列不久,2015就翻篇了,真是白马间隙啊。好在地产的冬天从来不缺乏话题:宝万之争与神秘的赵家人;政府开始救地产了,万达却正式宣告,别把哥当地产商;地球人已经不能抵挡链家和平安好房的扩张了。有点乱,让我一句化总结那就是,传统房地产的老跑儿还在“恋恋红尘”,但是这舞台、这世界已经属于“房地产+”这个新新人类了。最近出差很多,大部分是新新人类的邀请,看看怎么垫着老跑儿的背往上窜。飞行中最适合狂想,想想2016年或许会发生的桥段,纯熟狂想,请勿对号入座。
 
 
1、众创空间的破灭

“大众创业、万众创新”,最high的是谁?肯定不是创业者,尽管有很多优惠条件一路绿灯护驾,但是其中的苦逼艰辛谁创业谁知道。肯定也不是创投,看看创投的成功率以及去年年中股灾后企业估值及资金流向的转向,现在还远不是创投的收获期。那是谁?难道是地产商?说对了,不少项目砸在手里一包装,改头换面叫众创空间,于是政府的补贴资金流入了,也可以卖给上市公司做市值管理了,甚至可以直接搞一个资产证券化、众筹什么的变现了。不否认,这其中有不少是认认真真做事的,研究创业服务和空间氛围,但是当现在连稍微像样的县城都铺满众创空间的时候,人们在惊呼创业者已经不够分,不够抢了。

其实与众创空间这个新词更接近的传统词汇叫做孵化器,1959年,第一家孵化器在米国诞生,现在米国大约有1500家孵化器。在2014年前,中国记录在案的孵化器数量也是这个量级,可怕的是科技部的报告告诉我们在过去1年,我们的孵化器创纪录的增加了4000家!

在地产商、政府、创投基金一起创造的众创空间泡沫必然会在新年里随着政府补贴资金的削弱,无可挽救的空置率而最终覆灭。凯撒的归凯撒,上帝的归上帝,乱花虽能迷人眼,但花落之后一片狼藉之余,那些真正的众创空间会“剩”者为王。 
 
2、商业地产改造潮到来
 
三四线城市多造了很多住宅,这是地产业很大的痛楚。然而更大的痛楚是我们几乎在所有城市多造了太多的商业。十年前,专家们说人均1平米商业是城市商业的合理规模,大约两三年前这个理论已经改成人均2平米了,但即使按照这样一个标尺去看,我们大多数城市商业地产的面积依然过量了。屋漏偏逢连夜雨,这时候电商、经济不景气都来了,姑且不论电商和经济不景气对商业经营的负面作用究竟有多大,事实是许多城市商业的空置甚至高过了住宅,在微博时代,我曾经在微博写下,商业地产才是真正的绞肉机,此言不幸被言中了,不少地产商的开发利润全部沉淀在死气沉沉的商业面积里,而卖出去的则成了投资者手里的垃圾资产,于是不断有商铺投资人集体维权活动的新闻从各地传出。

高昂的房价和微薄的经营收入是相当数量商业地产的真实写照,唯一幸运的是中国正在步入降息周期,但即使如此,经营加资产增值(如果有的话)收益能够跑赢银行长期贷款利率的物业仍然凤毛菱角,如此多的低效资产怎么办?商业地产的改造潮正在到来!海印地产是这方面的先行者,它们从广州起家,用新的定位、业态和经营模式彻底盘活了原有物业。2014年,他们成功的在深交所发行了准REITs产品,而让业界震惊的是,这些金融衍生品的基础资产竟然是没有产权的经营收益权!

今天,我们看到医疗综合体、文化综合体、体育休闲综合体正在传统的商业街区产生,农田进了商场,书店变成了艺术空间,个性化的创意百货悄然兴起,卖手化的专业市场正与电商你争我夺,这些新东东不一定都会成功,但正是他们开启着商业地产的未来。


3、第六产业在县域萌动(新乡村运动兴起)
 
只要稍稍对中国国情了解的人都知道,中国当代农村已经到了濒临崩溃的边缘。落后而凋零的农村经济,年青人和中年人背井离乡后的破败社会,城市工业外溢带来的可怕环境破坏……这种衰败一度带动了县城的房地产业,然而这种短暂繁荣却使依托于农业经济的县域经济陷入长期的迷雾之中。地产商逃离三四线城市不过是这个大背景下的一个场景而已。

拿什么拯救中国的农村,拿什么拯救正在陷落的县域经济!简单的招商、上几个项目这样的招已经too simple too naïve,县域经济必须依托三农问题的解决而解决,是发起新乡村运动,让城市反孵农村的时候了。

这个时候东洋鬼子发明的一个新词汇闯入了人们的眼帘:第六产业,通俗的说法就是一二三产联动,从一产农业链条出发,经过加工环节直接接通消费经济发达的城市三产(产品销售和服务)。基本逻辑是让第二、第三产业附着于一产之上,逐步使原本作为第一产业的农业变身为综合产业。道理大家很容易明白,为啥过去我们没把第六产业搞起来?原因有二:一是在短缺经济时代,人们对农业要求的是产量而非质量,从消费端不愿意给好产品更高的价值认可;二是技术上没法解决一二三产联动所需要的大量信息交换。现在过剩经济时代、深受食品安全、城市雾霾影响下的城市消费达人们已经开始醒悟,品质生活需要有品质的生活必需品和山清水秀的生活环境,移动互联网把技术这块短板也解决了。

在这样一个大时代,2016年,一些改变必然产生:越来越多个性化、高品质的品牌从田园产生直达城市用户,他们可能是高山有机茶,是森林出产的松子油提取品,是清泉幽谷掩映下的酒庄中酿造的美酒;越来越多的城市农庄、稻田公园、薰衣草乐园与度假酒店、天然餐厅联系在一起。生态的、田园的、艺术的、小清新的甚至就是用来装逼的村镇成了带动县域经济再起步的新动力。这里面有房地产的机会吗?有人的地方就有机会,人多的地方有大机会。

4、再见吧,二线地产开发商
 
最早是从银行和信托的大大们那里理解了“二线地产开发商”这个词的大致意涵。就是规模不大不小,能力不上不下(太小的房企已经很多年被金融机构无视了)的开发商。具体的指标各家标准不一,大体上规模没进全国Top50到100,省内未进前5还有一定规模的都属于此类了。

全国7万家房企中,这类房企也算是位居上游了,曾经这些二线地产开发商们凭借相对灵活的经营策略,一定的品牌和规模在市场上游刃有余。但是好景不长,当前地产开发已经进入产业成熟期,市场游戏从找空白变成了分蛋糕(蛋糕不在变大),二线地产商的发展瓶颈凸显。此时此刻,一线的地产商虽然许多城头变幻大王旗,控制人变成了赵家人,但是他们的市场地位依旧在不断增强,而二线地产开发商则已经成为资本的弃儿,在地产金融时代不断被边缘化,转型或许是唯一的出路,但转型必然是九死一生的。2016,中国的经济继续不好过,对于二线地产开发商更是一大槛,对于很多企业,如何活下去才是最大的命题。

5、学习海尔好榜样
 
有没有搞错?不是学习万科、万达或者新鸿基、凯德?是的,我们学习的是海尔,不是海尔地产,是那个正在传统制造业转型成为互联网企业的海尔。

十几年前,万科提出从客户出发反向变革企业业务流程的时候,业内不以为然。两年前,万科提出内部合伙人制时,业内已经普遍关注。但是万科的做法无论从理论、体系上还是深度上与海尔的转型相比还是小巫见大巫了。

作为一家传统的、依靠规模和流水线生产的家电制造业企业,海尔在“人单合一”、“人人创客”的巨大变革中,被化整为零,形成了上千家开放的、产销合一的小微企业,他们拥有完整的决策权、分配权和用人权,完全由用户来付薪,而海尔原来的管理总部衍变成为一个企业平台,营造产业生态圈,为小微企业提供支持和服务。按照传统的评估方法,目前看海尔的变革已经取得了明显的效果:2015年,海尔集团全球营业额实现1887亿元,近10年复合增长率6%;实现利润预计为180亿元,同比增长20%,近10年复合增长率30%,利润复合增长率是收入复合增长率的5倍。海尔平台上已聚集了4700多家外部一流资源,30亿创投基金,1330家风险投资机构,103家园区孵化器资源,诞生1160多个项目。同时,海尔平台上近3800多个节点小微和上百万微店正在不断努力实践着资本和人力的社会化,有100多个小微年营收过亿元,22个小微引入风投,有12个小微估值过亿。

或许有人会说,然并卵,对地产业有用吗?2016年,我相信会有更多的企业走在学习海尔的道路上并在转型的道路上取得明显的进展,为何?从需求侧,变客户为用户是行业共识,如何实现这一转化,如何增强用户黏性?依靠过去同质化的产品供给是不可能的,需要多元化、个性化的服务,需要与用户融为一体去共同创造,实现极致的用户体验,而传统开发商以开发链条为核心构造的线性科层式组织模式对此却力不从心。从供给侧,我们如何走出总是制造出同质化却未必适销对路的房子这一困境?答案或许在于:让开发链的每一个环节——无论是设计、成本还是工程、营销——拥抱市场、拥抱客户,让传统的管理部门真正从管理变成服务,让企业每一个毛孔都能够与外部社会进行跨界的互动,形成社群,以创造出更多的场景和服务去引领和引爆市场。这一切,其实不仅仅针对地产,而是经济社会发展到共享经济阶段各个产业都不得不面对的共同挑战。
 
2016年对于地产是一个大年还是小年?在社会转型和产业转型共振的时代,这已经不重要了,就像在这个时代规模并不重要,重要的是我们能不能跟上时代的变化。快跑吧,房地产!