业务直通车:010-84108769
 
文:和君咨询业务合伙人 陈燕莉
 
前言:融资租赁售后回租对于无法进行银行、信托、股权等常规方式融资的存量资产,开辟了新的融资方式和融资渠道,提升了企业的融资能力。
 
1、基本概念
 
融资租赁是由出租人根据承租人的请求,按双方的事先合同约定,向承租人指定的出卖人贩卖承租人指定的固定资产,在出租人拥有该固定资产所有权的前提下,以承租人支付所有租金为条件,将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。典型的融资租赁是涉及三方关系的,本质上是金融交易,是“融资”(目的)+“租赁”(手段)。从实操层面看国内目前业务类型主要分为直租和售后回租两类。
 
直租指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的融资租赁方式,涉及三方当事人,出租人、承租人、出卖人。
 
售后回租指承租人将自有物件出卖给出租人,同时与出租人签订融资租赁合同,再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式,承租人和出卖人为同一人。租赁期间,租赁资产的所续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。目前国内融资租赁业务以售后回租为主,这种方式有利于承租人盘活固定资产,所筹集资金可用于项目的经营,也可作为拓展新项目的资本金。
 
2操作方式
 
售后回租的业务流程一般涉及四个步骤:第一步,出租人与承租人签订融资租赁协议,确定资产转让和融资租赁交易内容;第二步,出租人向承租人支付租赁物购买价款,并按照约定取得租赁物所有权;第三步,出租人将租赁物出租给承租人,承租人按期向出租人支付相应租金;第四步,租赁期满,承租人以名义价款或融资租赁协议约定价款回购租赁物。由于融资租赁公司自身资金有限,需从银行、信托公司等融资,开展融资租赁业务。融资租赁售后回租业务一般模式如下:
 

图:售后回租业务模式
 
3、优势分析
 
融资租赁售后回租对于无法进行银行、信托、股权等常规方式融资的存量资产,开辟了新的融资方式和融资渠道,提升了企业的融资能力。同时,售后回租方式交易成本较低,资金使用期限相对较长(三到五年),还款方式及进度设计灵活,可以根据承租人具体的资金状况、经营业绩和营业周期等具体情况在合同中予以约定。在所融资金用途方面,除非合同另有约定,一般企业可以自由支配,既可用作流动资金、也可用作自有资金投资新项目建设等,规避了银行流动资金贷款必须用于生产经营周转、不能投资固定资产项目建设的监管风险。
租赁产品的结构一般比较灵活,根据企业的资产情况来设计,一般需要采取抵质押、担保等形式来增信。融资额度一般取决于租赁物(目标不动产)评估值以及企业现金流等状况。对于城投公司和国企,则更看重企业的股东背景和实力,因此额度会适当放大。另外,我国现行的售后回租并不是真正意义上的销售,实际操作中为避免税费都会以抵押代替过户,形成表内融资,会同时增加企业的资产规模和负债规模。
 
4、风险分析
 
一是政策法规风险,目前我国还没有出台专门的融资租赁行业法律,融资租赁监管层、税务部门、登记部门等对融资租赁标的物的界定不一致,相关适用条款分散在其他法律法规中,随着行业迅速发展,有关法律法规细节的适用性不足问题凸显。不动产融资租赁合同存在无效的风险,如果合同无效,金融租赁公司所购的不动产将可能无法交付,抵质押担保也可能无效,租赁公司的租赁债权将有悬空危险。
 
二是税务风险,不动产融资租赁面临多重税务的成本控制问题,比如契税的缴纳,财政部国家税务总局在《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》中第一条表示,对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。为回避契税压力,融资租赁公司与承租人签订融资租赁合同后,往往再签订三方合同,将此不动产的抵押物抵押给银行等金融机构,可能会带来一定的法律纠纷风险。