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文:和君集团产业园区规划及区域产业规划研究中心副主任 冷松
 
“特色小镇”是近一年来房地产圈的热点词汇,各类项目考察、申报、开发以至运营在各地如火如荼地展开,还有各路英雄纷纷准备投身其中,有觊觎圈地开发的地产企业、有志在转型升级产业模式的房地产公司、更有博取更大战略和利益的产业经营者。
 
无论出身如何、兴趣志向如何,大家都要面临一个根本的问题,即对于一个小镇项目,如何判断其是否有投资价值。当然做详细的测算是绕不开的环节,但在项目前期考察时,如果能快速直观地对项目投资吸引力做出判断,并对项目做初步的取舍、对定位策略做初步的假设,无疑将提高决策效率和加快工作进程。事实上,和其他产业地产项目投资一样,很多沉浸行业多年的高手往往能通过简明的几项指标近乎直觉地看出项目是否值得投资。
在考察并操作了多个特色小镇项目后,我们总结提炼了一个简明的模型,用于做初步的投资判断参考,希望与业内专家交流探讨。
 
核心指标
 
地块微观条件、产权状况、政策偏好等等都是影响投资决策的重要因素,这些在各地也千差万别。假设给定一个项目,提炼第一步的核心指标,只有两个:周边市场容量、资源禀赋的人流相关性。
 
周边市场容量是指项目周边覆盖到的人口消费能力,简洁的做法是考察以项目所在地为圆心,一小时车程(贴近一线城市可放宽到两小时)为半径所圈进的人口数量和人均消费支出。
 
资源禀赋的人流相关性是指项目所在地是否拥有可吸引、集聚或容纳大量人流的资源禀赋,既包括拉动游客的文化旅游资源,也包括吸纳就业人口的各类产业资源。
 
关注这二个指标源于对特色小镇发展逻辑内核的假设,即一个成功的特色小镇必须以产业(或文化旅游)为本、为长期发展的生命力之源,而地产类项目既是产业发展的载体,更是平衡项目收益节奏的工具,二者缺一不可。因此,资源禀赋直接影响能否培育产业以及导入什么样的产业,周边市场容量则直接影响地产项目的投资和经营价值,其偏好也影响了产业选择。
 
模型应用
 
考察上面二个指标,很容易形成一个二维矩阵,归纳四种项目类型。
 
 
 
对于四种项目类型,很容易可以判断出,从投资价值上看,S1>S2>S3>S4。对于周边市场容量低,且没有特别能集聚人口的资源禀赋的区域,原则上应该放弃投资特色小镇类项目。
 
对于其他三种类型的项目,除了投资价值,这种模型归类也可进一步提示更为细化的投资判断及定位方向。
 
S1型项目周边市场容量大,并且具有能高度集聚人口的资源禀赋,在确定产业主题和细分项目时空间最大,只要从资源禀赋指向的产业领域和周边消费偏好范围中寻找交集即可。这类项目现实中已有很多,当下常被作为标杆的浙江的很多小镇就属于此类,例如磐安江南药镇、余杭梦想小镇、莫干山等,先天地或有产业基础、或有自然山水,临近沪杭甬,区域人口稠密经济发达,这是发展小镇的肥沃土壤。
 
S2型项目更为常见,多数被大市场辐射到的区域并不具备很有吸引力的资源禀赋,这类项目操作难度稍大,需要对产业、市场的深刻理解,更需要创意。其投资方向可按二个路径发掘,第一是重新认识产业发展所需资源禀赋,当前的时代产业发展主题是重构与升级,对区域资源禀赋的要求正在或将发生较大变化,用新的眼光发掘资源价值、预判产业变迁或可为小镇营造未来,例如抓住产业转移趋势布局小镇、或是为产业内人才新需求打造更适宜的工作生活环境;第二是深刻发掘消费偏好,找准消费市场的细分空白、形成差异从而导入产业项目,典型的如古北水镇即是此类。
 
S3型项目则易使人纠结,此类项目需要对资源禀赋的量级做更深一步判断,用通俗的话说,只有具有顶级IP,或可以导入顶级IP,才会使这类项目具备投资价值。顶级IP可以使项目的辐射范围以倍数扩展,例如去玩迪斯尼可以吸引人飞上千公里,而欢乐谷就很难吸引超出百公里的人群。所以如非顶级资源,此类项目原则上也应舍弃,并且即使具备顶级IP,也需要下功夫设计经营性项目,毕竟覆盖的人群不同,这和大市场周边的消费偏好可能有较大差异。
 
应用简化的模型分析替代不了细致的研究和测算,但多数时候可作为初步判断的依据,亦可作为投资定位方向的思考路径。现实丰富多彩,或有例外情况,模型亦将长期修正完善。
 
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