• 和君产城发展研究中心 产城快评系列

  • 作者:和君集团高级合伙人 和君产城发展研究中心主任 彭锐

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智库洞见

 

最近非常烦,一系列工地事故把杨老板和他的碧桂园推上了风口浪尖。坦率地说,碧桂园的产品质量和工程管理水平在行业至少在平均线以上,全国这么多工地,时不时的都会出点事情,偏偏这次集中的让碧桂园赶上了,而且是在年初一本出人意料的书——《我在碧桂园的1000天》为全社会“普及”了一把碧桂园,其余温尚在的时候,一瞬间,强大的自媒体把这点事情无情的刷屏了。所以,杨老板很委屈,他认为这是一个公关事件,随后碧桂园又高调的上演了一场争议更大的公关秀,以至于当一位地产人士在博鳌地产论坛隐晦的批评了碧桂园的品质和快周问题以后,笔者所在的一些地产微信群里一些行业大佬们纷纷呼吁,在这个全行业面临质疑的危机时刻,大家应该团结而不是相互拆台。这的确是一个产业的危机时刻,然而,危机的不是工程质量、不是媒体刁难而是过去十年支撑地产头部企业们快速狂飙的快周转规模化业务模式。

01

快周转并不是房地产业的新武器

快周转并不是房地产业的新武器。早年新鸿基能够在香港市场异军突起,一个杀手锏就是“货如转轮”。2003年万科把美国帕尔迪作为学习标杆,学习心得中就包括提高资产周转率以提升ROE。快周转的理论基础是杜邦公式:ROE=销售利润率Ï资产周转率Ï杠杆率。在销售利润率为正且与杠杆率保持不变的情况下,ROE与资产周转率成正比。近年来,房地产的销售毛利率呈明显下滑趋势,高杠杆、快周转成了头部企业高度趋同的战略选择。随着去年开始的金融系统去杠杆,房地产业首当其冲,提高杠杆率的空间消失,风险却急遽上升,在资金重压下,快周转成了房企唯一的救命稻草。

 

提高ROE并不是房企选择快周转的唯一原因,一味追求规模扩张是另一主因。规模经济的好处毋庸累述,特别是在房地产行业,它意味着更低和更容易的融资,更好的上杠杆条件。这就解释了为何每年几个权威机构的地产top榜总是引来超出寻常的关注。然而,房地产业是一个高周期行业,较小规模企业可以通过选时(timing)和选区域来实现逆周期操作,对于巨型企业来说,为了保持规模并进一步扩张,任何时候任何可进入的区域都在拿地,这使选时和选区几乎成为不可能,通过快周转可以辗平周期的风险,这成了房地产企业和其后的金融机构们的共识。

 

在这一共识下,行业巨头们迅速从几百亿达到了几千亿的规模,而且增长速度仍然凌厉。从碧桂园到恒大,再到融创、旭辉,狼性文化、效率文化成为主流,一切管理动作和考核指标都指向了速度,其他都为其让道,员工则被异化成为了效率机器。这很像当年的大秦王国,号召全民耕战,鼓励尚武精神,终于形成了一个高效运转的封建政权和战斗力惊人的虎狼之师,横扫六国,造就了规模空前巨大的大秦帝国。

02

 

快周转规模化模式正在失效

如果这个脚本仍然可以继续,我相信一次小小的工地事件不过是伟大征途中的小插曲,一次让杨老板头痛的公关危机而已,但是事情真的这么简单吗?房地产的快周转规模化真的还可以简单延续吗?

 

首先,出问题的是产业规模。我们这几年的销售额增长主要来至于房价而非销售面积,头部企业的成长速度不是来至于市场规模的大幅增长而是来自于行业集中率上升抢占了中小房企的市场份额。在产业市场规模已近峰值顶点而中小企业也已经被淘汰得差不多的时候,碧桂园们未来的规模成长空间在哪里?可以遥想当年在咸阳看着灭六国的凯旋之师,始皇帝是不是也在问自己,这只大军的下一仗在哪里?

 

其次,未来我们的改善型需求们真的需要这种快周转批量化生产出来的,品质凑合但是毫无个性,毫无生活情趣,冷冰冰的房子吗?在短缺时代,规模化效率主义是合理的,在消费全面升级时代,客户需要的是有品质的产品,这背后需要更多的技术、情感和文化,简单粗暴的快周转规模化对此无能为力。

 

这让我想起了包政教授在最近的一本新书中写到的福特汽车。从1908年到1927年的19年,福特依靠全世界第一条汽车流水线挣了10亿美金,而在19271946的后19年,产能过剩的经济危机让福特正好也赔掉了10亿美金。德鲁克说,国民财富来源于技术的进步,并把这种进步引导到客户需求上去,第一个阶段,福特做到了,他利用技术进步,以机器代替人力,开启大众消费市场,取得了巨大成功。然而,他没能依靠持续的创新深化与顾客的联系,丰富客户的体验,而是采用了高效扩张方式,最终获得了惨痛的教训。这和当年瞬间崩塌的秦帝国何其相似。

03

碧桂园们的下一砖该拍向何处?

正如很多房地产企业的使命中所言,房地产业本质提供的不是有形的房子,而是一种生活方式,这意味着在终极意义上来看:给房子赋予人的思想灵魂,使房子有助于人的天性解放,天赋发挥,精神滋养,生活幸福,应该是这个产业的归宿。当很多业内人士都在担忧资产泡沫的破灭,担心流动性收缩后对产业带来的巨大伤害的时候,我们有没有反思当前的快周转规模化模式已经难以为继,应该去找到一种能够超越资产波动周期,更加可持续的业务模式。

 

什么样的房地产业务模式会有未来?我认为应该满足三个条件:

一、弱资产化、强载体化。我们应该更关心空间中的人和活动,当这些活动有价值的时候,资产自然有了价值。

二、在确保基本功能基础上追求更高的精神价值。

三、产业赋能。传统的房地产思维下产品只是房子、建筑。然而,在新的技术条件下,房子空间是信息场、能量场,如果我们能够把握这种场,并将这些信息和能量智能化、场景化,最终它们会成为房地产企业产业赋能的本钱。而这一切都与当前的快周转规模化无关。

 

最后一句话总结:碧桂园倒掉了一些工棚,这不过是行业大变局起点的小征兆而已。可以预见,在快周转规模化的这条不归路上,骑虎难下的碧桂园们路会越走越艰难。

 

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